| 公開日 | 2024/10/15 |
|---|---|
| 記載者 | 株式会社ファイナンスアイ |
M&A
【収益化済み民泊M&A】東京都内・駅近の戸建民泊～会社員の副業でもOK！公庫と公式連携で融資も可能
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日本政策金融公庫と公式連携！バトンズDD調査人・元銀行マンの田中が鑑定
東京都内・駅近の戸建民泊M&Aは買いか？投資総額318.5万円・年間予定利益45万円の案件を元銀行マンが分析
民泊を始める方法は、物件を探し、許認可や消防設備、内装、家具、運営体制を一から準備する新規開業だけではありません。
すでに有名民泊予約サイトで運営され、売上実績や家具・設備、清掃体制などを持つ民泊事業をM&Aで引き継ぐ「収益化済み民泊M&A」という方法があります。
今回は、東京都内・最寄り駅近エリアにある収益化済み戸建民泊案件を取り上げます。
譲渡価格は280万円。M&A仲介手数料を含めた投資合計は318.5万円です。
一方、現在の資料に基づく年間予定利益は45万円、営業利益率は25％、投資回収期間は7.1年となっています。
数字だけを見ると、積極的に購入したくなる高収益案件ではありません。
しかし、本案件の収益性評価はB、投資適正はC、総合評価はCです。
なぜ、年間予定利益45万円の案件を収益性Bと評価したのでしょうか。
本記事では、元銀行マンでM&A・融資支援の専門家、バトンズ認定DD調査人でもある田中琢郎が、本案件の収益改善余地と、買収前に確認すべきリスクを解説します。
■会社員の民泊副業は300万円台から？東京都内・駅近の収益化済み戸建民泊M&Aを元銀行マンが鑑定
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■不動産投資に踏み切れなかった40代会社員が「収益化済み民泊投資」を選んだ理由｜受講生インタビュー
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受講生対談｜会社員が副業で収益化済み民泊投資を実践！不動産投資より民泊を選んだ。日本政策金融公庫と公式連携した融資は？田中のサポートは？本音を語る
https://www.youtube.com/watch?v=vewZGPXp9mQ&t=2s
今回の民泊M&A案件の概要
今回分析する案件の主な条件は、次のとおりです。
・所在地：東京都内・最寄り駅近エリア
・物件形態：戸建民泊
・譲渡価格：280万円
・M&A仲介手数料：38.5万円
・投資合計：318.5万円
・年間売上：180万円
・年間予定利益：45万円
・営業利益率：25％
・投資回収期間：7.1年
・収益性評価：B
・投資適正：C
・総合評価：C
年間予定利益45万円を月平均にすると、約3万7,500円です。
投資合計318.5万円を現在の利益だけで回収する場合、7年以上かかる計算になります。
表面的な利益だけを見れば、資金効率が高い案件とはいえません。
それでも収益性をBとした理由は、公開資料に十分反映されていない可能性がある売上と、買収後の運営改善余地が残されているためです。
収益化済み民泊M&Aとは
収益化済み民泊M&Aとは、すでに営業している民泊事業を買収し、事業を引き継ぐ方法です。
譲渡対象は案件によって異なりますが、一般的には次のようなものが含まれる可能性があります。
・家具、家電、寝具、備品
・民泊運営に必要な設備
・運営マニュアル
・清掃業者や運営代行会社との関係
・予約サイトへの掲載情報
・過去の売上や予約に関するデータ
・賃貸借契約や転貸承諾に関する情報
・許認可に関する情報
新規開業では、物件を探してから売上が発生するまでに、さまざまな準備が必要です。
収益化済み民泊M&Aでは、すでに構築された設備や運営体制を引き継げる場合があるため、開業までの時間を短縮できる可能性があります。
ただし、「営業中だから安心」「売上があるから買収後も同じ利益が出る」とは限りません。
過去の売上が、買収後も再現できるかを確認することが重要です。
東京都内・駅近戸建民泊の強み
観光とビジネスの両需要を狙いやすい
東京都内の駅近エリアには、観光旅行だけでなく、出張、研修、イベント、受験、通院、親族訪問など、複数の宿泊需要が存在します。
一つの観光地やイベントだけに依存しにくいことは、宿泊事業を運営するうえでの強みになります。
特に、海外から大きな荷物を持って移動する旅行者にとって、駅から宿泊施設までの距離は重要な選択要素です。
本案件は具体的な駅名や詳細な立地条件の確認が必要ですが、「東京都内・最寄り駅近」という条件自体には、一定の集客力が期待できます。
ファミリーやグループ旅行に対応しやすい
戸建民泊は、区分マンションの一室と比較して、複数人が宿泊できる間取りを作りやすいという特徴があります。
家族旅行や友人グループ、外国人旅行者などを受け入れられれば、1件の予約から得られる売上を高められる可能性があります。
一方、宿泊可能人数は、間取りだけで決められるものではありません。
許認可上の定員、消防設備、寝具の配置、避難経路、清掃負担、騒音対策なども考慮する必要があります。
区分マンションとは異なる運営ができる
区分マンション型の民泊では、管理規約や管理組合の方針によって、民泊運営が制限されることがあります。
戸建民泊では管理組合の規約による影響を受けにくい一方、騒音、ゴミ出し、喫煙、路上駐車などの近隣トラブルがなくなるわけではありません。
また、屋根、外壁、給湯器、給排水設備など、戸建特有の修繕リスクもあります。
区分マンションより安全ということではなく、確認すべきリスクの種類が異なると考えるべきです。
年間予定利益45万円でも収益性Bと評価した理由
今回の案件で注目すべき点は、公開資料に記載された売上が、宿泊料金を中心とした数字であることです。
民泊では、宿泊料金以外にも、次のような収入が発生する場合があります。
・ゲストから受け取る清掃費
・基本人数を超えた場合の追加人数料金
・アーリーチェックイン料金
・レイトチェックアウト料金
・キャンセル料
・ペット同伴料金
・備品や設備のレンタル料金
これらが公開資料の年間売上180万円に含まれていないのであれば、実際の総収入は資料上の数字より多い可能性があります。
また、現在の運営で追加料金を設定していない場合は、買収後に料金体系を見直すことで売上を改善できる可能性があります。
ただし、「非宿泊売上があるはずだ」と推測して買収するのは危険です。
買収前のDDでは、AirbnbやBooking.comなどの管理画面、決済記録、銀行の入金明細を確認し、実際にどのような売上が発生しているかを調べる必要があります。
売上250万円から300万円は実現できるのか
今回の鑑定資料では、清掃費や追加人数料金などを適切に売上へ反映し、料金設定や運営を見直した場合、年間売上が250万円から300万円規模になる可能性も想定されています。
しかし、これは確定した将来予測ではありません。
売上改善を判断するためには、少なくとも次の情報が必要です。
・過去1年から2年分の月別売上
・月別の稼働率
・平均宿泊単価
・平均宿泊人数
・宿泊料金と清掃費の内訳
・キャンセル料や追加料金の実績
・繁忙期と閑散期の価格設定
・競合する宿泊施設の料金
・予約サイト上の口コミ評価
これらを確認したうえで、売上改善の根拠があるかを判断します。
根拠となるデータを確認できない場合は、現状の年間予定利益45万円を基準として投資判断すべきです。
収益性Bでも総合評価Cとなった3つの理由
本案件には収益改善余地がある一方、総合評価はCです。
これは、詳細な調査をせずに購入すると、買収後に利益が残らない可能性があるためです。
1．運営を完全外注すると経費が増える可能性がある
現在の資料では、年間売上180万円に対して、年間経費は135万円と想定されています。
しかし、現オーナーがゲスト対応、料金調整、清掃管理、緊急対応などを自分で行っている場合、その労働が経費に含まれていない可能性があります。
買収後に運営代行会社へ完全に外注すると、運営代行手数料や管理費が増え、年間予定利益45万円がほとんど残らなくなることも考えられます。
買収前には、現オーナーが担当している業務を洗い出し、それを外注した場合の費用を収支へ反映する必要があります。
2．契約更新費や名義変更費を確認する必要がある
資料には、契約更新関連費用があることが記載されています。
賃貸型民泊では、賃貸借契約の更新料、保証会社の更新費、名義変更承諾料などが発生する場合があります。
年間予定利益が45万円の案件で高額な更新費が発生すると、数年分の利益が圧迫される可能性があります。
事業譲渡契約だけでなく、賃貸借契約、転貸承諾書、保証契約なども確認しなければなりません。
3．戸建特有の修繕リスクがある
戸建では、屋根、外壁、給湯器、エアコン、給排水管、浴室、トイレなどの修繕が必要になる場合があります。
数十万円規模の設備交換や修繕が発生すれば、年間予定利益45万円の多くが失われる可能性があります。
築年数、修繕履歴、設備の使用年数、雨漏りや水漏れの有無などを確認し、修繕用の予備資金を確保しておくことが重要です。
民泊M&AのDDで確認すべき7項目
本案件に限らず、収益化済み民泊M&Aでは、次の項目を確認する必要があります。
1．OTAの管理画面と決済記録
予約サイトの管理画面を確認し、予約件数、宿泊単価、稼働率、キャンセル、実際の入金額を調査します。
売手が作成した表計算資料だけでなく、元の決済データまで確認することが重要です。
2．宿泊料金以外の売上
清掃費、追加人数料金、キャンセル料、オプション料金などが、年間売上に含まれているかを確認します。
3．月別の売上と稼働率
年間売上だけでは、繁忙期と閑散期の差が分かりません。
特定の月やイベントだけに売上が集中していないかを調べます。
4．運営代行会社と清掃業者
買収後も現在の運営代行会社や清掃業者を利用できるか、委託費はいくらか、契約解除条件はどうなっているかを確認します。
5．賃貸借契約と転貸承諾
賃貸型民泊の場合、貸主が民泊利用を承諾しているか、買収後に契約名義を変更できるかを確認します。
民泊利用の承諾と、事業譲渡や名義変更の承諾は別の問題であるため、個別の確認が必要です。
6．許認可と営業日数
住宅宿泊事業、旅館業、特区民泊など、どの制度で営業しているかを確認します。
営業可能日数、許可名義、事業譲渡後の手続きについても、行政や専門家への確認が必要です。
7．修繕費と設備交換費
建物と設備の状態を確認し、買収後数年間に必要となる修繕費や交換費を見積もります。
会社員が民泊M&Aを検討する際の注意点
収益化済み民泊M&Aは、会社員の副業としても検討できる事業です。
現在の運営代行会社や清掃体制を引き継ぐことができれば、ゼロから民泊を開業する場合よりも、日々の実務負担を抑えられる可能性があります。
ただし、「会社員でも運営できる」と「何もしなくても利益が入る」は同じではありません。
運営を外注していても、次のような経営判断は買手自身が行う必要があります。
・料金設定を変更するか
・運営代行会社を継続するか
・設備投資や修繕を行うか
・口コミや稼働率が低下した場合にどう改善するか
・資金繰りをどのように管理するか
・トラブル発生時に誰へ対応を依頼するか
収益化済み民泊M&Aは、不動産を所有して家賃を受け取るだけの投資とは異なり、宿泊事業の経営を引き継ぐものです。
買手には、事業を管理し、必要に応じて改善する姿勢が求められます。
民泊M&Aと融資を組み合わせる際の考え方
民泊事業の買収では、自己資金だけでなく、日本政策金融公庫などの融資を検討できる場合があります。
融資を活用できれば、自己資金だけに頼らずに事業を取得できる可能性があります。
ただし、融資を受けられることと、投資として利益が出ることは別です。
資金計画では、買収価格だけでなく、次の費用も含めて考える必要があります。
・M&A仲介手数料
・賃貸借契約の変更費用
・保証金や更新費
・設備の修繕費
・運転資金
・買収後の追加投資
・融資の元金返済と利息
特に本案件は、現状の年間予定利益が45万円です。
融資返済額が大きくなれば、返済後の手残りがほとんどなくなる可能性があります。
「いくら借りられるか」ではなく、「返済後にいくら残るか」を基準に判断することが重要です。
日本政策金融公庫との連携や事前相談は、融資の実行を保証するものではありません。
最終的な融資の可否や条件は、買手の属性、自己資金、信用情報、事業経験、買収案件の内容、事業計画、返済可能性などをもとに、金融機関が個別に判断します。
田中による最終評価
本案件の最終評価は、総合Cです。
東京都内の駅近戸建という立地と、投資合計318.5万円という比較的小規模な投資額には魅力があります。
また、清掃費や追加人数料金など、現在の公開資料に十分反映されていない可能性がある売上を確認し、価格設定や運営方法を改善できれば、年間利益を増やせる可能性があります。
一方、現状の年間予定利益は45万円です。
運営を完全外注した場合の費用、契約更新費、名義変更費、建物修繕費などを考慮すると、買収後に想定した利益が残らないリスクがあります。
総合Cは、「買ってはいけない案件」という意味ではありません。
詳細なDDを実施し、収益改善の根拠とリスクを確認したうえで、自ら事業を改善できる買手向けの案件という評価です。
反対に、買収後に何もせず、現在の運営をそのまま継続するだけで高収益を得たい買手には、適していない可能性があります。
まとめ｜民泊M&Aは表面利回りではなく収益の再現性で判断する
今回の東京都内・駅近戸建民泊M&A案件は、次の条件となっています。
・譲渡価格280万円
・投資合計318.5万円
・年間予定利益45万円
・営業利益率25％
・投資回収期間7.1年
・収益性B
・総合評価C
本案件には、立地の強さと収益改善余地があります。
一方で、運営代行費、清掃費、契約更新費、修繕費などを確認せずに買収すると、利益が残らない可能性があります。
民泊M&Aで重要なのは、「現在運営されているか」だけではありません。
買収後も売上と運営体制を再現できるか、すべての経費と融資返済を差し引いた後にキャッシュフローが残るかを確認する必要があります。
特に確認したいのは、次の5点です。
・予約サイトの売上と入金記録を確認できるか
・運営代行会社と清掃体制を引き継げるか
・完全外注後も利益が残るか
・賃貸借契約と許認可を適切に引き継げるか
・更新費や修繕費を含めても資金繰りを維持できるか
表面上の年間利益や利回りだけで判断せず、売上の根拠、経費の実態、契約、許認可、買収後の運営体制まで確認することが、収益化済み民泊M&Aで失敗を避けるための基本です。
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民泊M&Aによる売却・イグジット相談
https://financeeye.net/minpaku/sell-mpma/
※本記事は、提供された案件資料をもとにした分析です。記載された売上、利益、利回り、回収期間、収益改善の可能性は、将来の成果を保証するものではありません。実際の投資判断では、財務、税務、法務、許認可、契約、建物状態、運営体制などを個別に確認してください。
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