| 公開日 | 2024/10/15 |
|---|---|
| 記載者 | 株式会社ファイナンスアイ |
M&A
【民泊M&A鑑定】北海道・洞爺湖の収益化済み一棟民泊は買い？年間利益700万円。元銀行マンが評価
認定バトンズDD調査人
日本唯一のM&A✕資金調達✕起業の専門家。個人M&A・スモールM&A・起業M&Aなら10,000社以上の経営支援実績がモノをいう。M&Aを超えた実戦経験。
専門分野
Ｍ＆Ａアドバイザー（全般相談）
企業／事業評価
企業／事業概要書作成
事業再生
サーチ（譲渡案件発掘）
デューデリジェンス
資金調達
ＰＭＩ
経営支援
金融・行政対応
IT支援
その他中小企業支援
対応可能エリア
日本全国対応可能
【民泊M&A鑑定】北海道・洞爺湖の収益化済み一棟民泊は買いか？年間利益700万円でも元銀行マンが慎重評価する理由
民泊事業を始めたい方の中には、
「ゼロから民泊を開業するのは大変そう」
「すでに収益が出ている民泊を買えないだろうか」
「不動産投資と民泊運営を組み合わせて資産形成したい」
と考えている方も多いのではないでしょうか。
一方で、すでに民泊を運営しているオーナーの中には、
「運営は続けてきたが、そろそろ売却したい」
「閉鎖するのはもったいない」
「収益実績やレビューを評価してくれる買い手に引き継ぎたい」
と考えている方もいるはずです。
民泊は、単なる宿泊施設ではありません。
売上実績、レビュー、運営ノウハウ、清掃体制、許認可、家具家電、予約導線などが整っていれば、M&Aによって売買できる収益事業になり得ます。
今回、元銀行マンであり、民泊M&A・融資・デューデリジェンスの専門家であるファイナンスアイ代表・田中琢郎が鑑定するのは、北海道・洞爺湖エリアにある収益化済み一棟民泊M&A案件です。
本案件は、譲渡価格4,000万円、諸費用を含めた投資合計4,226.6万円、年間予定利益700万円、営業利益率70％、投資回収期間6.0年という内容です。さらに、賃貸物件の転貸型ではなく、土地・建物を含む不動産所有型の一棟民泊である点が大きな特徴です。
数字だけを見れば、非常に魅力的に見える案件です。
しかし、田中の評価は、収益性「B」に対して、総合評価は「C」。
なぜ、年間利益700万円・利益率70％という高収益案件でありながら、総合評価は慎重なのか。
この記事では、買い手・売り手の双方に向けて、民泊M&Aで失敗しないための判断基準を解説します。
収益化済み民泊投資・民泊M&Aがブーム！成功者の声、共通点、成功するための二つの要素を徹底解説
https://youtu.be/P5-gbpaV0ZM?si=rPlRh6ErAL876INu
元銀行マンが分析する収益化済み民泊M&Aレポート。YouTube登録者5000人突破！
https://www.youtube.com/@financeeye
https://financeeye.net/minpaku/category/minpaku-report/
民泊をやめる前に！民泊M&Aで民泊売却イグジット。賃貸の転貸民泊もOK
https://financeeye.net/minpaku/sell-mpma/
日本で一番、民泊投資家を輩出しているセミナー。田中がゼロから民泊投資の成功まで伴走
成功の入り口はココから！正しい民泊投資の始め方。
https://financeeye.net/minpaku/seminar1/
北海道・洞爺湖の収益化済み一棟民泊M&Aを元銀行マンが鑑定｜年間利益700万円でも総合評価Cの理由
https://financeeye.net/minpaku/repo85/
民泊は「開業する」だけでなく「買う」時代へ
これまで民泊投資といえば、物件を探し、許認可を取り、内装や家具家電を整え、Airbnbなどに掲載して、ゼロから予約を獲得していく方法が一般的でした。
しかし、実際に民泊をゼロから立ち上げるには、多くのハードルがあります。
物件探し、オーナー承諾、用途地域、旅館業法や住宅宿泊事業法への対応、消防設備、内装工事、家具家電、写真撮影、OTA登録、価格設定、清掃体制、レビュー獲得。
これらを一つひとつ乗り越えなければ、民泊事業は始まりません。
しかも、開業できたとしても、すぐに予約が入るとは限りません。レビューが少ない開業初期は、価格を下げなければ予約が入りにくく、想定よりも収益化に時間がかかることもあります。
そこで注目されているのが、収益化済み民泊M&Aです。
すでに売上があり、レビューがあり、運営実績があり、清掃やゲスト対応の仕組みがある民泊を買収することで、ゼロから立ち上げるよりも、実績を見ながら投資判断ができます。
もちろん、収益化済みだから必ず安全というわけではありません。
しかし、実績が見える状態で買えることは、民泊投資における大きなメリットです。
今回の案件は北海道・洞爺湖エリアの不動産付き一棟民泊
今回の鑑定対象は、北海道・洞爺湖エリアの収益化済み一棟民泊案件です。
洞爺湖は、北海道を代表する観光リゾート地の一つです。国内観光客だけでなく、インバウンド旅行者からも認知されやすいエリアであり、自然、温泉、リゾート滞在、グループ旅行、長期滞在などの需要が見込めます。
本案件の大きな特徴は、マンション一室の民泊ではなく、一棟を丸ごと貸し出すスタイルであることです。
一棟貸し民泊は、ホテルや旅館とは異なり、家族や友人グループがプライベート空間として利用しやすい点が強みです。キッチン付き、長期滞在、複数人利用、非日常体験などのニーズに対応できるため、宿泊単価を高めやすい可能性があります。
さらに、今回の案件は土地・建物を含む不動産所有型です。
つまり、単に民泊の営業権を買うのではなく、収益を生む民泊事業と不動産資産を同時に取得する案件と見ることができます。
これは、短期的な民泊運営だけでなく、長期的な資産形成を考える投資家にとって大きな魅力です。
年間予定利益700万円・営業利益率70％は魅力的
本案件の最大の魅力は、年間予定利益700万円、営業利益率70％という収益性です。
民泊事業では、売上が大きくても、家賃、清掃費、光熱費、OTA手数料、リネン費、管理費、修繕費などを差し引くと、手元に残る利益が少なくなるケースもあります。
その点、本案件は利益率70％とされており、非常に高い収益効率を持っています。
その理由の一つは、土地・建物を所有する不動産付き案件であることです。
賃貸型の民泊では、毎月の家賃が大きな固定費になります。稼働率が下がっても家賃は発生するため、売上が落ちると利益が一気に圧迫されます。
一方で、不動産所有型の民泊では、家賃負担がありません。融資を利用すれば返済は発生しますが、事業構造としては利益が残りやすくなります。
年間700万円の利益が安定して続くのであれば、法人の新規事業としても、個人投資家の収益資産としても、十分に検討価値があります。
それでも総合評価Cとした理由
ここで重要なのは、田中がこの案件を単純に「高収益だから買い」と判断していない点です。
今回の案件は、収益性評価はBです。
しかし、総合評価はCです。
その理由は、民泊M&Aにおいては、表面上の利益だけでは判断できないからです。
特に今回のような不動産付き一棟民泊では、以下のような確認事項があります。
建物の修繕リスク
北海道の寒冷地・積雪エリア特有のメンテナンス
清掃やゲスト対応などの現地運営体制
売主の属人的な努力に利益が依存していないか
将来的な売却可能性
融資を受けられるか
投資回収期間6.0年をどう考えるか
年間利益700万円という数字があっても、その利益が買収後も再現できるとは限りません。
現在のオーナーが自分で清掃している、自分でゲスト対応している、自分で価格調整している、自分で修繕対応している場合、買い手が同じ利益率を維持できない可能性があります。
買収後に清掃を外注し、運営代行会社を使い、現地管理スタッフを確保することになれば、当然コストは増えます。
つまり、民泊M&Aでは、現在の利益だけでなく、買収後の再現利益を見る必要があります。
この点を慎重に見なければ、購入後に「思っていたほど利益が残らない」という事態になりかねません。
不動産付き民泊M&Aは短期利回りだけで判断してはいけない
本案件の投資合計は4,226.6万円。年間予定利益700万円に対して、投資回収期間は6.0年とされています。
民泊M&Aの中には、賃貸型の転貸民泊で、2年から3年程度の投資回収を狙える案件もあります。
そのような案件と比べると、6.0年という回収期間は長く見えるかもしれません。
しかし、ここで比較すべきなのは、単純な回収期間だけではありません。
賃貸型民泊は、初期投資を抑えやすい一方で、手元に不動産は残りません。家主都合、契約更新、賃料上昇、退去リスクなど、自分ではコントロールしにくい要素もあります。
一方で、不動産付き民泊は、初期投資が大きくなるため回収期間は長くなりますが、土地・建物という資産が残ります。
つまり、今回の案件は、
短期回収型の民泊投資ではなく、
不動産資産と民泊事業収益を組み合わせた長期資産形成型の民泊M&A
と考えるべきです。
短期で資金を回収したい投資家には向かない可能性があります。
一方で、10年、20年単位で資産を持ち、民泊事業としてキャッシュフローを得ながら、不動産価値も含めてリターンを考えたい投資家には検討余地があります。
買い手にとってのメリット
本案件のような不動産付き民泊M&Aには、買い手にとって複数のメリットがあります。
1. すでに収益化している状態から始められる
ゼロから民泊を開業する場合、予約が入るまでに時間がかかります。レビューもゼロから積み上げる必要があります。
しかし、収益化済み民泊M&Aであれば、過去の売上実績やレビューを確認したうえで購入を検討できます。
これは、初心者にとっても、既存の不動産投資家にとっても大きなメリットです。
2. 不動産という実物資産が残る
本案件は不動産付きのため、民泊事業だけでなく土地・建物を取得できます。
民泊事業として運営を続けるだけでなく、将来的には売却、別用途への転用、法人資産としての保有なども検討できます。
3. 融資を活用できる可能性がある
土地・建物がある案件は、金融機関に対して担保価値を説明しやすい可能性があります。
もちろん、民泊事業の安定性や返済計画を示す必要はありますが、営業権だけのM&Aと比べると、融資相談の土台を作りやすい面があります。
4. 事業収益と資産形成を同時に狙える
不動産付き民泊M&Aは、民泊事業としてのキャッシュフローと、不動産としての資産価値を同時に考えられます。
これは、通常の不動産投資とも、通常のM&Aとも異なる魅力です。
買い手が必ず確認すべきポイント
一方で、買い手は以下の点を必ず確認すべきです。
売上と利益の根拠
売主が提示する数字だけではなく、OTAの管理画面、予約履歴、入金履歴、経費明細、清掃費、光熱費、修繕費などを確認する必要があります。
特に、実績利益なのか、想定利益なのかは分けて確認すべきです。
レビューの状態
Airbnbなどのレビューは、民泊事業における重要な資産です。
レビュー数、星評価、直近のコメント、低評価の内容、清掃や設備に関する指摘がないかを確認しましょう。
許認可と法令対応
住宅宿泊事業法、旅館業法、消防法、建築基準法、用途地域など、民泊運営には法令確認が欠かせません。
買収後も同じ形で運営できるのか、名義変更や承継に問題がないかを確認する必要があります。
清掃・運営体制
現地で誰が清掃し、誰がゲスト対応し、誰がトラブル対応をするのか。
ここが曖昧なまま購入すると、買収後に運営が回らなくなる可能性があります。
建物の修繕リスク
不動産付き一棟民泊では、建物全体の状態確認が必要です。
特に北海道では、雪、凍結、寒冷地特有の設備トラブル、屋根や外壁の劣化などに注意が必要です。
出口戦略
将来的に誰に売るのか。
民泊事業として売るのか。
不動産として売るのか。
どのように価値を高めていくのか。
購入時点で出口戦略まで考えておくことが重要です。
売り手にとっても民泊M&Aは有効な出口戦略
民泊M&Aは、買い手だけにメリットがあるわけではありません。
すでに民泊を運営している売り手にとっても、民泊M&Aは有効な出口戦略になります。
たとえば、以下のような民泊オーナーは、売却を検討する価値があります。
民泊運営に疲れてきた
本業が忙しくなった
清掃やゲスト対応が負担になっている
利益は出ているが、そろそろ現金化したい
物件を閉じるのはもったいない
次の投資や事業に資金を移したい
相続や法人整理の関係で事業を手放したい
民泊を閉鎖してしまえば、これまで積み上げてきたレビューや収益実績、運営ノウハウは失われてしまいます。
しかし、M&Aとして売却できれば、それらを価値として買い手に引き継げる可能性があります。
民泊事業には、売上だけでなく、以下のような資産があります。
Airbnbなどのレビュー
運営実績
収益履歴
家具家電
写真素材
清掃体制
ゲスト対応マニュアル
OTA運用ノウハウ
許認可
リピーターや予約導線
これらは、買い手にとってゼロから構築するのが大変なものです。
だからこそ、民泊をやめる前に、売却できる可能性を検討するべきです。
民泊をやめる前に！民泊M&Aで民泊売却イグジット。賃貸の転貸民泊もOK
https://financeeye.net/minpaku/sell-mpma/
民泊M&Aで失敗しないためには専門家の目利きが必要
民泊M&Aは、通常の不動産投資とも、通常のM&Aとも違います。
民泊事業には、以下の要素が複雑に絡みます。
不動産評価
宿泊事業の収益性
許認可
OTA運用
レビュー評価
清掃体制
ゲスト対応
建物修繕
融資評価
出口戦略
そのため、表面上の売上や利益だけで判断するのは危険です。
特に買い手は、
「本当に買ってよい案件なのか」
「融資が使える可能性はあるのか」
「買収後も利益を維持できるのか」
「将来売却できるのか」
を慎重に見極める必要があります。
また売り手は、
「自分の民泊は売却できるのか」
「いくらで売れる可能性があるのか」
「買い手にどう魅力を伝えればよいのか」
「閉鎖する前にM&Aとして価値化できないか」
を整理する必要があります。
ファイナンスアイでは、元銀行マンであり、民泊M&A・融資・デューデリジェンスの専門家である田中が、収益化済み民泊の買収・売却を専門的な視点でサポートしています。
田中琢郎の専門家コメント
民泊M&Aを検討する際、多くの方は「利回り」や「年間利益」に目が行きます。
もちろん、数字を見ることは大切です。
しかし、民泊M&Aでは、数字だけを見て判断すると危険です。
今回の北海道洞爺湖エリアの一棟民泊案件は、年間予定利益700万円、営業利益率70％という非常に魅力的な数字を持っています。さらに、不動産付きの案件であるため、長期的な資産形成という意味でも大きな可能性があります。
一方で、不動産を所有するということは、建物の修繕、雪国特有のメンテナンス、現地オペレーション、売却時の流動性といった責任も引き受けるということです。
だからこそ、私はこの案件を単純に「高収益だから買い」とは判断しません。
民泊M&Aで大切なのは、
収益性、融資可能性、運営体制、修繕リスク、出口戦略を総合的に見て、投資として成立するかを判断することです。
買い手にとっては、買ってよい民泊と買ってはいけない民泊を見極める力が必要です。
売り手にとっては、これまで積み上げてきた民泊事業の価値を正しく評価し、閉鎖ではなく売却という選択肢を検討することが大切です。
民泊投資で失敗したくない方、民泊を売却したい方は、まずは専門家に相談してください。
まとめ｜民泊は「作る」だけでなく「買う・売る」時代へ
今回の北海道洞爺湖エリアの収益化済み一棟民泊M&A案件は、年間予定利益700万円、営業利益率70％という高い収益性を持つ案件です。
さらに、土地・建物を含む不動産付き案件であるため、単なる民泊営業権ではなく、民泊事業と不動産資産を同時に取得する投資と考えることができます。
一方で、投資合計は4,226.6万円、投資回収期間は6.0年とされており、短期回収型の案件ではありません。
建物修繕、北海道の寒冷地リスク、現地オペレーション、清掃体制、融資、出口戦略まで含めて判断する必要があります。
民泊M&Aは、買い手にとっては、ゼロから開業するよりも実績を見て投資判断できる選択肢です。
売り手にとっては、民泊を閉鎖する前に、収益実績やレビューを価値として売却できる可能性がある出口戦略です。
民泊は、これから「開業する」だけでなく、買う・売る・引き継ぐ時代に入っています。
収益化済み民泊を買いたい方。
民泊を売却したい方。
民泊M&Aで資産形成したい方。
民泊投資で失敗したくない方。
まずは、元銀行マンが融資評価目線で解説する民泊M&Aの考え方を学んでください。
収益化済み民泊投資・民泊M&Aなら
収益化済み民泊投資・民泊M&Aがブーム！成功者の声、共通点、成功するための二つの要素を徹底解説
https://youtu.be/P5-gbpaV0ZM?si=rPlRh6ErAL876INu
元銀行マンが分析する収益化済み民泊M&Aレポート。YouTube登録者5000人突破！
https://www.youtube.com/@financeeye
https://financeeye.net/minpaku/category/minpaku-report/
民泊をやめる前に！民泊M&Aで民泊売却イグジット。賃貸の転貸民泊もOK
https://financeeye.net/minpaku/sell-mpma/
日本で一番、民泊投資家を輩出しているセミナー。田中がゼロから民泊投資の成功まで伴走
成功の入り口はココから！正しい民泊投資の始め方。
https://financeeye.net/minpaku/seminar1/
北海道・洞爺湖の収益化済み一棟民泊M&Aを元銀行マンが鑑定｜年間利益700万円でも総合評価Cの理由
https://financeeye.net/minpaku/repo85/
関連コラム