【受講生インタビュー】収益化済み民泊M&Aに挑戦した40代会社員。不動産投資よりも合うと選んだ理由

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認定バトンズDD調査人

株式会社ファイナンスアイ

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不動産投資に踏み切れなかった40代会社員が選んだ収益化済み民泊M&A

「会社員として働きながら、給与以外の収入源をつくりたい」「不動産投資に興味はあるが、数千万円規模の借入を背負うことに不安がある」「会社を辞めずに、事業オーナーになる方法を探している」副業や資産形成を考える会社員にとって、不動産投資は有力な選択肢の一つです。しかし、物件価格の上昇、金利負担、修繕費、ローン返済後のキャッシュフローなどを確認すると、購入に踏み切れない方も少なくありません。そのような会社員が検討できる選択肢の一つが、すでに営業している民泊事業をM&Aで引き継ぐ「収益化済み民泊M&A」です。今回は、日本政策金融公庫と公式連携している「田中の民泊投資」の伴走サポートを受けながら、収益化済み民泊M&Aに挑戦している40代会社員のIさんにお話を伺いました。不動産投資ではなく民泊M&Aを選んだ理由、案件を検討するなかで感じたこと、伴走サポートに対する率直な感想を紹介します。 ※Iさんは現在、複数の民泊M&A案件を比較・検討している段階です。本記事は利益を達成した成功事例ではなく、会社員が民泊M&Aに挑戦するまでの意思決定と検討過程を紹介するものです。 ■不動産投資に踏み切れなかった40代会社員が「収益化済み民泊投資」を選んだ理由｜受講生インタビュー https://financeeye.net/minpaku/casestudy-9-2/ ■YouTubeチャンネル動画で配信中受講生対談｜会社員が副業で収益化済み民泊投資を実践！不動産投資より民泊を選んだ。日本政策金融公庫と公式連携した融資は？田中のサポートは？本音を語る https://www.youtube.com/watch?v=vewZGPXp9mQ&t=2s

投資家本人登場！インタビュー動画をYouTubeで公開しています

今回の対談は、YouTubeでも公開しています。動画では、Iさんが不動産投資を検討し始めた経緯や、民泊投資へ方向転換した理由、田中の伴走サポートに対する本音などを約23分にわたってお話しいただきました。動画の主な内容受講生Iさんの自己紹介不動産投資より収益化済み民泊投資を選んだ理由田中の民泊投資を知ったきっかけ民泊投資を検討して変わったこと伴走サポートを受けた感想実際に案件を検討して分かった注意点日本政策金融公庫との連携と民泊×融資民泊投資を成功させるために必要なこと【受講生インタビュー動画を視聴する】 https://www.youtube.com/watch?v=vewZGPXp9mQ&t=2s

愛知県在住・一般メーカー勤務の40代会社員

今回インタビューしたIさんは、愛知県在住の40歳。一般メーカーに勤務する会社員です。コロナ禍以降、将来に向けた資産形成や、本業以外の収入源について本格的に考えるようになりました。会社員の資産形成として最初に検討したのは、不動産投資です。 2022年頃から不動産会社や金融機関を訪問し、具体的な物件購入や融資について話を聞いていました。しかし、情報を集めて収支を確認するほど、Iさんのなかで一つの疑問が大きくなっていきました。「多額の借入をしても、返済後に十分なキャッシュフローが残らないのではないか」 Iさんが投資に求めていたのは、不動産という資産を持つことだけではありません。本業の給与とは別に、毎年一定の利益を得られる仕組みをつくることでした。

不動産投資に踏み切れなかった理由

■数千万円規模の借入に対して、利益が小さく感じられた一棟アパートや収益不動産の購入では、数千万円から1億円を超える融資を利用することがあります。融資を利用して自己資金以上の資産を取得できることは、不動産投資の大きな特徴です。一方で、借入金額が大きくなれば、毎月の返済負担も重くなります。家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室損失などを差し引くと、手元に残る金額が想定より少なくなるケースもあります。 Iさんは、借入額に対して得られるキャッシュフローが、自分の投資目的と合っているのか疑問を感じていました。 ■金利や建築費の上昇も気になった不動産投資の収益性は、購入価格、家賃、空室率だけでなく、融資金利や修繕費にも左右されます。金利や建築費、物価が上昇する一方で、家賃を同じ割合で上げられるとは限りません。 Iさんはこうした環境も踏まえ、一般的な不動産投資では、自分が求める投資効率を実現しにくいのではないかと考えるようになりました。不動産投資そのものが悪いということではありません。 Iさんが求めるキャッシュフローや投資回収の考え方と、検討していた不動産投資の収支構造が合わなかったのです。

会社員が見つけた「収益化済み民泊M&A」という選択肢

不動産投資以外の方法を探すなかで、Iさんが出会ったのが収益化済み民泊M&Aです。収益化済み民泊M&Aとは、すでに営業し、宿泊売上が発生している民泊事業を、事業譲渡などによって引き継ぐ方法です。民泊をゼロから開業する場合は、物件探し、許認可の確認、内装工事、家具・家電の設置、予約サイトへの登録、写真撮影、清掃・運営体制の構築などが必要です。開業しても、すぐに予約が入るとは限りません。収益化済み民泊では、案件によって次のような実績を確認したうえで、取得を検討できます。過去の宿泊売上月ごとの稼働率平均宿泊単価予約サイトのレビュー家賃や水道光熱費清掃費や運営代行費予約サイト手数料売上から経費を差し引いた利益まったく実績のない状態から始めるのではなく、過去の数字を確認できる点が、Iさんにとって大きな判断材料になりました。ただし、過去の利益が取得後も続くことを保証するものではありません。取得後も同じ売上と利益を再現できるかを調べることが、民泊M&Aでは重要です。

不動産を買うのではなく「利益を生む事業を買う」

Iさんが民泊M&Aに関心を持った理由の一つが、事業利益という考え方です。一般的な不動産投資では、入居者から受け取る家賃が主な収入になります。民泊事業では、宿泊単価と稼働日数によって売上が変わります。宿泊需要、競合、価格設定、レビュー、運営品質などによって売上が変動するため、安定性だけを見れば一般賃貸とは異なります。一方で、需要のあるエリアで適切な運営ができれば、通常の家賃収入を上回る事業利益を目指せる可能性があります。 Iさんは、民泊M&Aを単なる不動産投資ではなく、宿泊事業への投資として捉えました。「資産を所有する」という発想から、「利益を生む事業を取得する」という発想へ変わったことが、大きな転機となったのです。

実際の民泊M&A案件を比較して分かったこと

Iさんは現在、投資額やエリアの異なる複数の収益化済み民泊M&A案件を比較しています。検討している案件のなかには、総投資額が約1,000万円から1,500万円規模のものもあり、約30％の収益性を目標として検討を進めています。ただし、案件資料に記載された表面的な利回りだけで判断しているわけではありません。確認しているのは、次のような項目です。売上の根拠となる資料があるか実際の入金額と売上資料が一致しているか経費が漏れなく計上されているか売主が行っている作業を買収後も再現できるか運営代行会社が継続して対応できるか賃貸借契約や許認可を引き継げるか売主が抜けてもレビューや稼働率を維持できるか融資返済後にキャッシュフローが残るか Iさんは、案件を実際に比較するなかで、単に利回りを見るのではなく、事業全体を確認するようになったと話します。民泊M&Aでは、投資家としての視点だけでなく、事業を引き継ぐ経営者としての視点が必要なのです。

田中の民泊投資を選んだ理由

Iさんが「田中の民泊投資」を知ったきっかけは、収益化済み民泊投資に関するセミナーでした。民泊投資に関する情報のなかには、売上や高利回りばかりを強調し、必要な経費やリスクが十分に説明されていないものもあります。 Iさんがセミナーで印象に残ったのは、感覚的な成功談ではなく、数字と投資判断の基準を使った説明でした。案件取得に必要な総投資額売上から差し引くべき経費最終的に手元へ残る利益投資資金の回収期間取得後の運営体制融資を使った場合の返済額利益を再現できるかどうかこうした項目を整理して説明されていたことから、民泊M&Aの仕組みを具体的に理解できたといいます。メリットだけでなく、リスクや注意点も含めてロジカルに説明されていたことが、伴走サポートへの参加を決めた理由の一つでした。

一般論ではなく、実際の案件を相談できる伴走支援

民泊M&Aは、案件ごとに条件が異なります。同じ売上や利益が記載されていても、許認可、賃貸借契約、運営会社、清掃体制、売主への依存度などによって、取得後のリスクは変わります。田中の民泊投資では、動画教材や一般的なノウハウだけでなく、受講生が実際に検討する案件について相談しながら進めます。 Iさんが安心感を持ったのも、継続的にコミュニケーションを取りながら、具体的な案件について相談できる点でした。収益性の高い民泊M&A案件は、複数の買手が同時に検討することがあります。そのため、一定のスピードで判断しなければならない場面もあります。しかし、急いで契約し、調査を省略してはいけません。短期間で適切に判断するためには、確認すべき項目をあらかじめ整理し、疑問が生じた際に相談できる体制をつくっておく必要があります。

元銀行マンが「民泊×融資」をサポート

民泊M&A案件の内容が良くても、取得資金を準備できなければ買収には進めません。そこで重要になるのが、自己資金と融資を組み合わせた資金計画です。田中の民泊投資では、日本政策金融公庫との公式連携を活かし、民泊事業の資金計画、事業計画、返済計画、融資相談に向けた準備をサポートしています。ただし、融資を受けられることが投資の成功ではありません。重要なのは、融資返済後も利益を残せることです。金融機関へ相談する際には、次の内容を事業として説明できるように整理する必要があります。なぜこの民泊事業を取得するのか売上と利益の根拠は何か誰が取得後の運営を担当するのか売上が下がっても返済を継続できるか自己資金をどこまで投入するのか運転資金をどの程度残すのか田中は元銀行マンとして、目先の融資だけでなく、返済後のキャッシュフローや、2件目・3件目の投資につながる資金計画まで見据えてサポートしています。なお、融資には金融機関所定の審査があり、必ず融資を受けられることを保証するものではありません。

会社員が民泊M&Aを検討する際の注意点

■表面的な利回りだけで判断しない民泊M&Aでは、売上からすべての経費を差し引いた後に残る利益を確認する必要があります。家賃、水道光熱費、清掃費、運営代行費、予約サイト手数料、消耗品、通信費、修繕費、税金などが適切に反映されているかを確認します。売主が清掃や顧客対応を自分で行っている場合、取得後に外注することで経費が増える可能性もあります。 ■契約と許認可を確認する民泊事業の取得では、事業を買えば、そのまま同じ条件で営業を続けられるとは限りません。賃貸借契約、転貸の承諾、旅館業や住宅宿泊事業の手続き、消防関係、運営委託契約などを確認する必要があります。許認可や契約をどのように引き継ぐのかは、案件ごとに異なります。 ■完全な不労所得とは考えない運営代行会社へ委託すれば、会社員でも本業を続けながら民泊事業に取り組みやすくなります。一方で、売上や経費の確認、運営会社との連携、トラブルへの対応、価格や運営方針の見直しなど、オーナーとしての判断は必要です。民泊M&Aは、何もしなくても利益が入る商品ではなく、運営を仕組み化した事業投資として考える必要があります。

元銀行マン・田中からのコメント

Iさんは、不動産投資と民泊投資のどちらが優れているかではなく、自分が求めるキャッシュフローや投資効率に合っているかを比較したうえで、収益化済み民泊M&Aを選びました。これは、投資やM&Aを考えるうえで非常に大切な姿勢です。収益化済み民泊は、すでに売上や運営実績がある点が特徴ですが、数字だけで判断してはいけません。売上の根拠、経費、契約、許認可、運営体制、利益の再現性、融資返済後のキャッシュフローまで確認する必要があります。私たちは、案件を紹介して終わるのではなく、その民泊を取得した後も返済しながら利益を残せるのか、さらに2件目・3件目の事業取得につなげられるのかまで見据えて伴走します。 M&Aは、契約することがゴールではありません。買収後に事業を継続し、利益を積み上げていくことが重要です。

まとめ｜会社員が「事業を買う」という新しい副業投資

今回インタビューしたIさんは、不動産会社や金融機関との面談まで進みながら、多額の借入とキャッシュフローのバランスに納得できず、不動産投資には踏み切りませんでした。そこで見つけたのが、すでに運営されている民泊事業を引き継ぐ収益化済み民泊M&Aです。会社員が副業や資産形成として民泊M&Aを検討する際は、譲渡価格や表面的な利回りだけでなく、次の点を確認する必要があります。売上と利益の根拠取得に必要な総投資額許認可と契約の引継ぎ取得後の運営体制売主が抜けた後の利益再現性融資返済後のキャッシュフロー本業と両立できる管理体制収益化済み民泊であっても、利益が保証されるわけではありません。しかし、過去の運営実績を確認し、DDによってリスクを整理したうえで取得できることは、ゼロから民泊を開業する方法との大きな違いです。「会社員として、本業以外の収入源をつくりたい」「不動産投資以外の事業投資を検討したい」「スモールM&Aで事業オーナーになりたい」「自己資金と融資を組み合わせて民泊を取得したい」そのような方は、まず収益化済み民泊M&Aの仕組みとリスクを理解することから始めてください。田中の民泊投資では、民泊M&Aの案件選定、DD、資金計画、融資相談、契約、取得後の運営まで、元銀行マンが一貫して伴走しています。【受講生インタビュー動画を視聴する】 ■不動産投資に踏み切れなかった40代会社員が「収益化済み民泊投資」を選んだ理由｜受講生インタビュー https://financeeye.net/minpaku/casestudy-9-2/ ■YouTubeチャンネル動画で配信中受講生対談｜会社員が副業で収益化済み民泊投資を実践！不動産投資より民泊を選んだ。日本政策金融公庫と公式連携した融資は？田中のサポートは？本音を語る https://www.youtube.com/watch?v=vewZGPXp9mQ&t=2s 【収益化済み民泊M&Aの無料セミナーを見る】国内最大級の投資サイト。35週間連続上位にランキング！ https://financeeye.net/minpaku/seminar1/ 【日本政策金融公庫と公式連携｜民泊M&Aの案件取得・融資について相談する】 https://financeeye.net/minpaku/mp-sikin/ https://u1.financeeye.net/r/SK94fZCVHZCe/register

執筆・監修

株式会社ファイナンスアイ代表取締役　田中琢郎 https://financeeye.net/minpaku/ 元銀行マンとして、中小企業や個人事業主の資金調達を累計1万件以上支援。M&A、事業買収、融資、買収後の経営支援に携わる。中小企業庁M&A支援機関 BATONZ認定DD調査人 TRANBI認定M&A支援専門家日本政策金融公庫と公式連携収益化済み民泊M&Aの案件鑑定・取得支援を全国で実施 ※本記事は、特定の案件への投資や買収を推奨するものではありません。M&A、民泊事業、融資にはそれぞれリスクがあります。契約、許認可、税務、法務、収支などを確認し、必要に応じて各分野の専門家へ相談したうえでご判断ください。

公開日	2024/10/15
記載者	株式会社ファイナンスアイ

公開日	2024/10/08
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公開日	2024/09/24
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公開日	2024/09/10
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