| 公開日 | 2024/10/15 |
|---|---|
| 記載者 | 株式会社ファイナンスアイ |
M&A
東京23区の旅館業民泊M&A案件を元銀行マンが分析｜譲渡価格2,000万円・年間予定利益560万円
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対応可能エリア
日本全国対応可能
収益化済み民泊を融資評価目線でも鑑定
民泊投資に興味はある。
しかし、ゼロから開業するのは不安。
そう感じている方は多いのではないでしょうか。
民泊は、物件選び、オーナー承諾、許認可、消防・保健所対応、内装、OTA掲載、レビュー獲得、清掃体制、ゲスト対応など、収益化までに多くのハードルがあります。
特に東京都23区のような人気エリアでは、宿泊需要は強い一方で、旅館業認可を新規で取得できる物件を探すこと自体が簡単ではありません。
そこで注目されているのが、すでに運営され、売上・利益が出ている「収益化済み民泊M&A」です。
今回は、東京都23区にある旅館業認可付き民泊M&A案件について、元銀行マンであり、民泊M&A・融資支援を行うファイナンスアイの田中が、収益性・融資可能性・買収前に確認すべきリスクを分析します。
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★東京23区の旅館業民泊M&Aは買いか？2,000万円案件を元銀行マンが収益性とリスクで分析
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今回の民泊M&A案件の概要
今回の鑑定対象は、東京都23区にある旅館業認可付きの収益化済み民泊案件です。
譲渡価格は2,000万円。
M&A仲介手数料を含めた投資合計は2,277万円。
年間予定利益は560万円。
営業利益率は35％。
投資回収期間は約4.1年。
数字だけを見ると、民泊M&A案件としては非常に魅力的です。
年間予定利益560万円ということは、月平均で約46万円の利益が見込まれる計算です。
また、投資合計2,277万円に対して約4.1年で投資回収を目指せるため、一般的な不動産投資と比較しても、キャッシュフロー重視の投資家にとって検討価値のある案件といえます。
ただし、民泊M&Aでは、表面上の利回りだけで判断してはいけません。
本当に重要なのは、買収後もその利益が再現できるかどうかです。
東京23区の旅館業民泊が持つ強み
今回の案件の最大の魅力は、東京都23区内で、すでに旅館業認可を取得している点です。
民泊には、住宅宿泊事業法に基づく新法民泊と、旅館業法に基づく旅館業民泊があります。
新法民泊の場合、原則として年間180日までという営業日数の制限があります。
一方、旅館業認可を取得している民泊であれば、365日の営業を目指すことができます。
この違いは、民泊投資において非常に大きな差になります。
東京23区は、観光需要、ビジネス需要、イベント需要、ファミリー・グループ旅行需要、インバウンド需要が重なりやすいエリアです。
つまり、年間を通じて宿泊需要を取り込みやすい立地です。
さらに、東京都23区で新たに旅館業認可を取得するには、物件条件、消防、建築基準、保健所対応、近隣対応など、複数のハードルがあります。
そのため、すでに旅館業認可を取得し、運営実績がある民泊をM&Aで取得できることには、単なる物件取得以上の価値があります。
収益性は魅力的。ただし、買収後の再現性が重要
今回の案件は、年間予定利益560万円、営業利益率35％、投資回収4.1年という数字が出ています。
これは、収益性という観点では魅力的です。
しかし、元銀行マンの視点で見ると、確認すべきポイントがあります。
それは、現在の利益が「売主の努力によって成り立っている利益」なのか、「買主が引き継いでも再現できる利益」なのかという点です。
たとえば、現オーナーが自分でゲスト対応、清掃手配、備品補充、トラブル対応、価格調整などを行っている場合、その労働力が利益を押し上げている可能性があります。
買収後、買主が管理代行会社に運営を任せる場合、代行手数料や清掃費が追加され、利益が下がる可能性があります。
つまり、売主の時点で年間利益560万円が出ていたとしても、買主が取得した後に同じ利益が残るとは限らないのです。
民泊M&Aでは、次の確認が重要です。
売上実績は本当に継続しているのか。
OTA管理画面で予約・売上実績を確認できるか。
清掃費や水道光熱費は正確に反映されているか。
現オーナーの労働がどの程度含まれているか。
管理代行を入れた場合、利益はいくら残るか。
融資を使った場合、返済後のキャッシュフローは残るか。
この確認をせずに買収すると、「買った後に思ったより利益が残らない」という事態になりかねません。
元銀行マンが見る、民泊M&Aと融資のポイント
民泊M&Aでは、自己資金だけで取得する方法もありますが、融資を活用できるかどうかも大きなポイントです。
今回のように、すでに売上と利益が出ている収益化済み民泊は、ゼロから民泊を開業するよりも、金融機関へ説明しやすい面があります。
なぜなら、実績があるからです。
売上、利益、稼働状況、レビュー、運営体制、許認可、契約内容などを確認できれば、事業計画を作りやすくなります。
金融機関に対しても、「これから民泊を始めます」ではなく、「すでに収益化している民泊事業を引き継ぎます」と説明できる可能性があります。
ただし、融資で重要なのは、借りられるかどうかだけではありません。
本当に重要なのは、返せるかどうかです。
民泊の売上は、季節、イベント、為替、インバウンド需要、競合状況、OTA上の表示順位、レビュー評価などによって変動します。
そのため、融資を活用する場合には、強気の売上計画だけではなく、売上が下がった場合でも返済できるかを確認する必要があります。
元銀行マンの視点では、民泊M&Aの融資では次の点を確認します。
自己資金はいくらあるか。
既存借入はどの程度あるか。
事業経験や不動産投資経験はあるか。
買収対象の売上・利益は確認できるか。
旅館業認可や契約条件に問題はないか。
返済後の手残りは残るか。
突発費用や売上減少に耐えられるか。
ファイナンスアイでは、日本政策金融公庫と連携し、民泊開業、会社員の民泊副業、既存民泊運営者の民泊事業拡大に向けた民泊×融資サポートを行っています。
自己資金だけで民泊投資を考えるのではなく、融資を活用して投資効率を高めたい方は、事前に資金計画を確認しておくことが重要です。
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この案件で買収前に確認すべき3つのリスク
今回の案件は、数字の面では非常に魅力的です。
しかし、田中の総合評価は、慎重な「C評価」です。
これは、案件が悪いという意味ではありません。
むしろ、収益性のポテンシャルは高い案件です。
ただし、買収前に確認すべきリスクが明確にあるため、利回りだけで購入判断をしてはいけないという意味です。
1. 自走化コストで利益が下がるリスク
民泊を買収する多くの投資家は、完全に自分で運営するのではなく、ある程度外注化したいと考えるはずです。
しかし、管理代行会社に任せれば、当然ながら代行手数料が発生します。
ゲスト対応、清掃管理、価格調整、レビュー対応、トラブル対応などを外注すれば、その分だけ利益は下がります。
現オーナーが自分で対応していた業務を、買収後に外注化することで、想定利益が大きく下がる可能性があります。
そのため、買収前には、現在の運営体制を細かく確認し、外注化後の利益を再計算する必要があります。
2. 契約更新費用・賃料増額リスク
賃貸物件を活用した民泊の場合、賃貸借契約の内容が非常に重要です。
民泊営業が認められているのか。
転貸が認められているのか。
次回更新時に条件変更はないのか。
賃料増額の可能性はないのか。
民泊営業を理由に解約されるリスクはないのか。
ここを確認しないまま買収すると、後から大きな問題になる可能性があります。
民泊M&Aでは、収支表だけではなく、賃貸借契約書、転貸承諾、民泊利用承諾、更新条件、解約条項まで確認する必要があります。
3. 近隣苦情・行政対応リスク
東京23区の民泊では、近隣対応も重要です。
騒音、ゴミ出し、共用部の使い方、深夜の出入り、ゲストマナーなどが原因で、近隣住民や管理組合とトラブルになる可能性があります。
過去にクレームがなかったか。
行政指導を受けていないか。
ゴミ出しルールは整備されているか。
ゲストへの注意喚起は徹底されているか。
管理会社や近隣との関係は良好か。
これらを確認しなければ、買収後に運営継続のリスクが出る可能性があります。
民泊M&Aで買収前に確認すべきDD項目
民泊M&Aでは、買収前のデューデリジェンスが非常に重要です。
特に今回のように、投資総額が2,000万円を超える案件では、慎重な確認が必要です。
確認すべき項目は、大きく4つあります。
1つ目は、財務DDです。
売上実績、月別収支、OTA管理画面、入金履歴、清掃費、水道光熱費、消耗品費、修繕費、管理代行費などを確認します。
2つ目は、契約DDです。
賃貸借契約書、転貸承諾、民泊利用承諾、更新条件、解約条項、保証会社条件、原状回復義務などを確認します。
3つ目は、許認可DDです。
旅館業許可の内容、名義変更や承継の可否、消防設備、保健所対応、行政指導履歴などを確認します。
4つ目は、運営DDです。
ゲスト対応、清掃体制、緊急対応、スマートロック、チェックイン導線、価格調整、レビュー管理、トラブル対応などを確認します。
民泊M&Aは、単に利回りの高い案件を探す投資ではありません。
買収後も利益が残る案件を見抜く投資です。
この案件が向いている投資家
今回のような東京都23区の旅館業民泊M&A案件は、次のような方に向いています。
民泊投資を本気で始めたい方。
ゼロから開業するより、収益化済み民泊を取得したい方。
不動産投資に加えて、宿泊事業という新しい収益源を持ちたい方。
融資を活用して投資効率を高めたい方。
将来的に2棟目、3棟目の民泊展開を考えている方。
収益性だけでなく、リスクも確認して投資判断したい方。
専門家と一緒にデューデリジェンスを行いたい方。
一方で、完全放置で利益だけを得たい方、表面利回りだけで判断したい方、契約や許認可の確認を軽視する方、自己資金に余裕がない方には向いていません。
民泊M&Aは、うまく活用すれば、ゼロから開業するより早く収益化を狙える可能性があります。
しかし、買収前の確認を怠ると、想定していた利益が残らないこともあります。
だからこそ、元銀行マンの視点で、財務・融資・契約・許認可・運営を総合的に確認することが重要です。
民泊を買いたい方へ｜収益化済み民泊M&Aという選択肢
これから民泊投資を始めたい方にとって、収益化済み民泊M&Aは有力な選択肢です。
ゼロから開業する場合、物件探し、許認可、内装、運営体制づくり、集客、レビュー獲得まで、収益化に時間がかかります。
一方、収益化済み民泊M&Aであれば、すでに売上が立っている民泊事業を引き継げる可能性があります。
もちろん、買収価格の妥当性や、買収後の利益再現性、契約・許認可・運営リスクの確認は必須です。
しかし、正しく案件を見極めることができれば、民泊投資を始めるうえで大きな時間短縮になります。
ファイナンスアイでは、元銀行マンの視点から、収益化済み民泊M&A案件の収益性、融資可能性、リスクを分析しています。
元銀行マンが分析する収益化済み民泊M&Aレポートはこちら
https://financeeye.net/minpaku/category/minpaku-report/
イグジットを検討
民泊M&Aは、買いたい方だけの話ではありません。
すでに民泊を運営している方にとっては、売却という選択肢にもなります。
民泊を運営していると、ゲスト対応、清掃管理、トラブル対応、価格調整、近隣対応など、想像以上に手間がかかります。
利益は出ているが、運営から手を引きたい。
本業が忙しくなり、民泊を続けるのが難しい。
撤退する前に、誰かに引き継いでほしい。
民泊をやめる前に、売却できるか知りたい。
このような方は、民泊M&Aによる売却イグジットを検討できる可能性があります。
売上実績、利益実績、レビュー、許認可、運営マニュアル、清掃体制、契約条件などが整っていれば、買い手にとって価値のある民泊事業になる可能性があります。
賃貸の転貸民泊でも、条件によっては相談可能です。
民泊をやめる前に、売却イグジットという選択肢を検討してみてください。
民泊売却イグジットの相談はこちら
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まとめ｜東京23区の旅館業民泊M&Aは魅力的。ただし、DDなしで買ってはいけない
今回の東京都23区・旅館業認可付き民泊M&A案件は、数字だけを見ると非常に魅力的です。
譲渡価格2,000万円。
投資合計2,277万円。
年間予定利益560万円。
営業利益率35％。
投資回収4.1年。
東京23区という強い立地、旅館業認可付き、収益化済みという点を考えると、民泊投資家にとって検討価値のある案件です。
しかし、民泊M&Aでは、利回りだけで判断してはいけません。
買収後も利益が再現できるか。
管理代行を入れても手残りがあるか。
融資返済後のキャッシュフローが残るか。
契約更新や賃料増額のリスクはないか。
許認可や近隣対応に問題はないか。
運営を自走化できるか。
これらを確認して初めて、投資判断ができます。
民泊M&Aは、ゼロから開業するより早く収益化を狙える可能性があります。
一方で、表面上の数字だけで買ってしまうと、想定と違う結果になることもあります。
だからこそ、元銀行マンの視点で、財務・融資・契約・許認可・運営を総合的に確認することが重要です。
ファイナンスアイでは、民泊M&A・民泊融資・民泊売却の各分野で、投資家と民泊オーナーをサポートしています。
民泊投資をこれから始めたい方、収益化済み民泊M&Aに興味がある方、融資を活用して民泊事業を拡大したい方、民泊売却を検討している方は、まずは正しい情報を得ることから始めてください。
正しい民泊投資の始め方はこちら
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