■ 事業情報 ・事業内容 静岡県東部における介護付有料老人ホームおよびファミリー向け共同住宅の複数不動産を保有する不動産賃貸事業 【案件情報】 ・所在地　　：静岡県東部 ・役職員数　：役員・従業員なし(管理業務は外部委託) ・売上高　　：約6,680万円(吸収合併後直近7ヶ月実績の通期換算では約1億390万円) ・営業利益　：約1,290万円(吸収合併後直近7ヶ月実績の通期換算・本社コスト圧縮後想定では約4,240万円) ・純資産　　：約8億9,300万円(時価純資産NAV) ・スキーム　：株式100%譲渡 ・譲渡価格　：6億円 ・譲渡理由　：資産ポートフォリオの組み替えおよび選択と集中 ・その他条件：金融機関からの有利子負債約16億8,700万円の引き継ぎが前提となります。 ■ 事業の詳細分析 【顧客・取引先の特徴】 最大の賃借人は、業界大手の介護事業者です。一棟貸しの定期借家契約(残存期間約5〜6年)を締結しており、月額約597万円の賃料が定額で支払われるため、極めて信用力が高い取引基盤となっています。共同住宅の入居者についても、ファミリー層を中心に安定した稼働を維持しています。 【今後の成長余地】 ・共同住宅の空室解消と満室化による増収 現況稼働率77.8%にとどまる共同住宅について、地元の仲介会社との連携強化やフリーレント等のキャンペーン実施により空室10室を埋めることで、年間約871万円の増収余地(満室想定年収約1億886万円)があり、DSCRを引き上げることが可能です。 ・介護・医療系事業者とのシナジーによる自社運営への転換 買主が介護・医療分野の事業者の場合、現在の定期借家契約満了後(5〜6年後)に、自社ブランドの介護施設としての運営に切り替えることで、不動産賃貸収入にとどまらない事業運営利益(オペレーショナル・アセットとしての収益)を内製化し、グループ全体の事業規模を飛躍的に拡大させることができます。

【商品・サービスの特徴】 対象企業が保有する不動産は、静岡県東部の優良アセット複数棟です。 《1棟目》 RC造の介護付有料老人ホームで、大手介護事業者が一棟借り上げており、長期の定期借家契約に基づき極めて安定した賃料収入を創出しています。 《2棟目》 RC造のファミリー向け共同住宅で、3LDK〜2LDKの広々とした間取りを中心に構成されており、地域の安定した住宅需要を取り込んでいます。

【事業フロー】 集客・販路開拓：介護施設は大手介護事業者へ一棟貸ししており集客不要。共同住宅は地元の賃貸仲介会社を通じて入居者を募集。 売り手経営者の役割：日常的な管理業務は外部の管理会社および賃借人に委託しているため、経営者の実務負担は極めて軽微。 経営者の稼働時間：週1日未満(月数時間程度の管理・確認業務のみ) 顧客・販売先特性：介護施設の賃借人は全国展開する大手介護事業者。共同住宅は地域のファミリー層を中心とした個人顧客。

【従業員・組織の特徴】 対象企業は不動産の保有・賃貸のみを行う法人であり、日常の管理実務は外部の専門会社や賃借人に委託されているため、直接雇用する従業員は存在しません。買収後に新たな人員を雇用・配置する必要がなく、既存の管理体制をそのまま引き継ぐことで、極めてスリムな組織運営が可能です。

【強み・アピールポイント(詳細)】 ♦ 圧倒的な資産価値と大幅なディスカウント取得機会 不動産鑑定評価額の合計が25.8億円(介護施設19.9億円、共同住宅5.9億円)に対し、時価純資産(NAV)は8.9億円と試算されています。今回の譲渡希望価格は6億円であり、実質的に約33%のディスカウント(含み益約2.9億円)で優良な実物不動産ポートフォリオを支配下に置くことが可能です。 ♦ 安定したキャッシュフローと高い返済カバー能力 主力の介護施設が一棟貸しであるため、現況の年間賃料収入は約1億円と極めて安定しています。引き継ぐ信用金庫からの借入金(約16.87億円)は1.6%〜2.9%の低利であり、年間元利返済額約7,290万円に対し、現況のNOI(年間償却前営業利益)は約7,830万円と、返済を十分にカバーするキャッシュフローを確保しています。 ♦ 本社コストの圧縮による収益性の即時向上 承継後に不要となる前オーナー関連の本社経費(旅費交通費等)を削減することにより、年間約3,100万円のコスト圧縮が可能です。これにより、現況稼働ベースでも通期換算EBITDAは約6,674万円まで向上し、収益効率を劇的に高めることができます。