【本件の概要】 本案件は、福岡県内の中核都市において、地域を代表する商業ビルを単独で保有・運営している不動産賃貸法人の株式譲渡に関する譲渡案件です。 ・対象法人:不動産賃貸法人（単一の商業ビルを保有） ・主要資産:地方都市中心部 商業ビル（土地および地上7階建てRC造） ・物件構成 1階～3階：商業用・飲食テナント（複数テナント収容可能の地域密着型フロア）。 4階：地域の伝統娯楽・エンターテインメントを支えるイベントスペースとして利用いただいております。 5階：次なるバリューアップの余白として、現在「未利用（将来の新規事業開発・テナント誘致用スペース）」。 【マーケット情報】 対象物件が所在するエリアは、地方都市中心部として栄えてきた歴史を持ち、現在も底堅い経済圏を形成しています。 ・周辺都市からの流入や、大学・医療機関が充実していることから、地方都市として極めて安定した生活圏人口を維持しています。 ・最新の地価動向: 2026年（令和8年）の最新の公示地価において、市全体の平均地価は前年比+2.70%の上昇を記録するなど、地方都市でありながら非常に堅調な推移を見せています。 【財務情報および投資利回り】 ① 財務・資産スペック 不動産帳簿価格:約1億8,000万円（土地: 約2,000円 / 建物等: 1億6,000万円） 家賃報酬：約2,000～2,400万円ほど 銀行借入金: 約9,000万円 代表者勘定（借入金）: 約1億円 保有繰越欠損金: 約1,200万円 ② 利回り算出（ネット利回りは固都税のみ控除して試算） 現況家賃収入: 約1,700万円/年 現況表面利回り: 約 9.49%、現況利回り: 約 7.33% 満室想定家賃収入: 約3,500万円 / 年（4階・5階のバリューアップ達成時） 【改善ポイント・バリューアップ施策】 ① 4階：劇場のハイブリッド運営 現状: 現在はエンターテインメントスペースとして稼働し、地域コミュニティの象徴として強固な顧客基盤を持っています。 改善案: 既存の公演による安定収入をベースとして維持しつつ、休演日や夜間の空き時間を時間貸しの「レンタルマルチスペース」として外販します。「シネマ上映会」「地域イベント・セミナー会場」「スクール・カルチャー教室」「動画配信・撮影スタジオ」として多目的に活用することで、既存賃料に上乗せする形で雑収入を積み上げます。（一部はすでに実施しています。） ② 5階：未利用フロア 現状: 過去のエンタメ施設の構造（天井高や優れた防音性）を引き継いだまま、現在は「未来のための余白」として未使用の状態です。 改善案 ・プランA（トレンド・高収益型）: 「インドアシミュレーションゴルフ練習場」や「24時間フィットネスジム」、あるいは地方特有の広さを活かした「サテライトオフィス・シェアコワーキングスペース」のリーシング。 ・プランB（飲食街連動型）: 1〜3階の飲食テナントの集積を活かし、最上階の開放感を活かした「飲食バル」などの展開。 市内最高立地であるため、4～5階へ新たな客層を呼び込み、そこから1〜3階の既存飲食店へと顧客が流れる構造を構築することにより、ビル全体の稼働率および資産価値を圧倒的に高めることが可能です。