四国地方該当エリア内にて、収益不動産（区分所有建物）を保有・賃貸する合同会社の持分100%譲渡案件です。 【保有資産】 当社が区分所有する商業用ビル一部区画（準耐火構造・2階建）を、保育・教育サービスを提供する事業者へ長期賃貸しています。建物は築浅で、構造上の劣化リスクは限定的です。 【賃貸借契約】 10年契約の途中で、残存約4年。以後は短期サイクルでの自動更新条項付き。月額賃料 約83万円・年間賃料収入 約1,000万円。賃借人が建物の日常管理・修繕費用を全面的に負担する手離れ型契約構成で、オーナー側の運営工数はほぼ発生しません。 【土地】 事業用定期借地権による借地。残存期間は十数年あり、地代の一部をテナントと折半する形で支払う構造。 【経営状況】 直近期 売上高 約1,000万円、営業利益 500〜600万円規模、正常収益力（EBITDA）約800万円規模。設立以降、安定した賃料収入により黒字運営を継続。 【物件立地】 四国地方内の地方医療施設の近接エリア。幹線道路沿いで車アクセス良好、周辺には医療・住宅機能が集積し、保育需要が安定的に見込めるロケーション特性。 【テナント業種】 保育サービス事業者（自治体認可施設の運営会社）。複数の運営実績を持つ事業者で、事業認可と建物が一体化しているため、立地変更が実質的に困難な構造。賃借人は同物件で関連事業の新規展開も検討しており、事業拡大の方向で動いています。 【譲渡スキーム】 合同会社の持分100%譲渡（株式譲渡相当）。買主は不動産を会社内で取得する形となるため、不動産取得税・登録免許税が発生せず、買主の取得コストを大幅に圧縮できます。 【譲渡背景】 代表者の高齢化に伴う事業承継のため、第三者承継を検討中。

本案件における「商品」は、長期賃貸借契約に裏付けられた安定的賃料収入そのものです。 【3つの構造的特徴】 ①長期固定契約に基づく予測可能な賃料収入 残存契約期間 約4年。短期サイクルでの自動更新条項により、テナント側からの解約申入がない限り契約が継続される構造です。賃料改定実績はなく、安定的に同水準で推移。 ②テナント全面管理の手離れ型物件 建物の日常的管理・修繕費用は全額テナント負担。オーナーは公租公課のみを負担し、運営工数はほぼ発生しません。本業との兼業や遠隔地保有が容易です。 ③強固な賃料保全構造 テナント側にも当該建物への所有権益があり、撤退時の整理コストが大きい構造。さらに認可事業の許可が建物住所と紐づくため、立地変更には認可の取り直しが必要。これらにより、契約上の違約金条項に加え、実質的な撤退リスクが極小化されています。 【利回り水準】 持分譲渡スキームの活用により、実質投資額に対する期待収益率は約20%水準を見込んでいます。全国一棟マンション平均（7%台）の約2.6倍、地方優良収益不動産のCap Rate標準（10〜12%）の約1.8倍と、市場平均を大きく上回る希少水準。

主要取引先は1社（単一テナント）。保育・教育サービスを提供する株式会社で、以下の特徴を有します。 【テナント企業の概要】 ・業種: 保育サービス・幼児教育関連 ・規模: 中堅規模事業者・複数の運営実績あり ・主要事業: 自治体認可施設の運営、教育関連サービスの複合運営 ・業歴: 10年以上 【取引関係の安定性】 テナントは当該物件の主要部分について自身の所有権益を有しており、本物件を「自社所有＋自社賃借」の複合形態で運営。事業の自治体認可は当該住所と一体で取得しているため、立地変更が実質的に困難な構造。 【賃料支払い状況】 契約開始以来、賃料の遅滞・未収は発生しておらず、月次の自動振込により安定的に入金。敷金として月額賃料の2ヶ月分を当社にて預託中。 【今後の事業継続性】 テナントは現在、当該建物にて関連事業の新規展開も検討中であり、事業拡大の方向で動いています。撤退ではなく拡張側のシグナルが出ている点も、賃料継続性を支える材料。 【取引先依存度】 単一テナント物件のため、テナント業績悪化または撤退発生時の影響は大きくなりますが、上記の通り構造的に撤退困難であり、事業者本体も安定経営を継続中であることから、依存度の高さは限定的なリスクと位置づけられます。

合同会社（業務執行社員制）。代表社員1名のみで運営する小規模組織です。 【組織構成】 ・代表社員: 1名 ・従業員: 該当なし ・役員報酬: 計上なし 【業務実態】 不動産賃貸業の特性上、日常運営に必要な人員はおらず、実質的にオーナー1名で完結する体制です。 【月次・年次の業務内容】 ・月次: 賃料入金確認（自動振込のため確認のみ）、税理士との顧問契約に基づく記帳依頼 ・四半期〜半期: 顧問税理士とのやり取り、消費税・法人税の納付 ・年次: 決算処理（税理士に委託）、固定資産税納付、地代支払 ・実工数: 月1〜3時間程度 テナント側からの問い合わせや管理修繕依頼は契約上ほぼ発生せず、過去数年間で構造的トラブルの発生実績もありません。 【承継体制】 業務執行社員の変更登記（旧代表→新代表）のみで承継可能。引継ぎは賃借人・顧問税理士・取引金融機関への形式通知のみで完了します。代表者個人のスキル・ノウハウへの依存度は極めて低く、買主側で経営者を選任するだけで運営継続が可能。 【顧問契約】 顧問税理士1社と継続契約中。承継時に契約継続または変更を選択可能。

【6つの強み】 ①表面高利回りという突出した水準 持分譲渡スキームの活用により、実質投資額に対する期待収益率は約20%水準を見込んでいます。全国一棟マンション平均（7%台）の約2.6倍、地方優良収益不動産（10〜12%）の約1.8倍と、市場平均を大きく上回る希少水準。 ②テナント側の所有権益による撤退コスト極大 テナントが当該建物に自身の所有権益を有しているため、撤退には自社部分の整理が必要となり、構造的に動けない関係性。一般的な賃貸借契約より遥かに強固な賃料継続性を実現しています。 ③認可事業による立地固定効果 テナントの認可は自治体取得済み。事業認可は当該建物住所と紐づくため、立地変更には認可の取り直しが必要であり、事業継続上の縛りが二重に効いています。 ④築浅・低劣化の優良物件 新築から数年経過の準耐火構造2階建。劣化リスクは限定的、大規模修繕の発生確率も向こう10〜15年は低位。 ⑤管理負担を抑制したスキーム・オーナー業務ほぼ発生せず 建物管理・修繕費は全額テナント負担。オーナーは公租公課のみ負担し、月次工数は1〜3時間程度。本業との兼業や遠隔地保有が容易です。 ⑥持分譲渡スキームによる取得コスト圧縮 合同会社の持分譲渡（株式譲渡相当）のため、不動産取得税・登録免許税が発生せず、買主の初期コストを数百万円規模で圧縮可能。 【総合評価】 高利回りを実現・継続性（撤退困難）・築年（築浅）・取得税ゼロという、収益不動産投資における主要評価指標すべてが上位に位置する希少案件です。