| 公開日 | 2024/10/15 |
|---|---|
| 記載者 | 株式会社ファイナンスアイ |
M&A
会社員の副業で名古屋の収益化済み民泊M&Aは買いか？年間予定利益354万円
認定バトンズDD調査人
日本唯一のM&A✕資金調達✕起業の専門家。個人M&A・スモールM&A・起業M&Aなら10,000社以上の経営支援実績がモノをいう。M&Aを超えた実戦経験。
専門分野
Ｍ＆Ａアドバイザー（全般相談）
企業／事業評価
企業／事業概要書作成
事業再生
サーチ（譲渡案件発掘）
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資金調達
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IT支援
その他中小企業支援
対応可能エリア
日本全国対応可能
日本政策金融公庫と公式連携！バトンズDD調査人・元銀行マンの田中が鑑定
名古屋市内で運営されている収益化済み民泊M&A案件を、元銀行マンで民泊M&A・融資支援の専門家、バトンズ認定DD調査人の田中琢郎が分析します。
今回の案件は、譲渡価格830万円、M&A仲介手数料を含む投資合計868.5万円に対し、資料上の年間予定売上は550万円、年間予定利益は354万円、営業利益率は64％、投資回収期間は約2.5年とされています。
数字だけを見れば、非常に収益性の高い民泊事業です。
一方で、現在の高い利益率が現オーナーの自主管理に支えられている可能性があり、買収後に運営を完全外注すると利益が圧縮されるリスクがあります。
そのため、本案件の評価は、収益性「A」、投資適正「C」、総合評価「B」です。
本記事では、収益化済み民泊をM&Aで取得するメリットに加え、会社員が副業として運営する場合の注意点、買収前に確認すべきDD項目、民泊事業の資金調達について解説します。
※本記事に記載する売上、利益、利回り、投資回収期間は、提供資料に基づく予定値・シミュレーションです。将来の収益を保証するものではありません。
■名古屋の収益化済み民泊M&Aは買いか？投資868.5万円・年間予定利益354万円を元銀行マンが分析
https://financeeye.net/minpaku/repo107/
■日本政策金融公庫と公式連携！会社員副業でも融資レバレッジ投資が可能に！
漫画で分かる収益化済み民泊M&A投資
https://financeeye.net/minpaku/lp/mp-01/
★どんな人が民泊投資に挑戦しているのかが分かる！
■不動産投資に踏み切れなかった40代会社員が「収益化済み民泊投資」を選んだ理由｜受講生インタビュー
https://financeeye.net/minpaku/casestudy-9-2/
■YouTubeチャンネル動画で配信中
受講生対談｜会社員が副業で収益化済み民泊投資を実践！不動産投資より民泊を選んだ。日本政策金融公庫と公式連携した融資は？田中のサポートは？本音を語る
https://www.youtube.com/watch?v=vewZGPXp9mQ&t=2s
収益化済み民泊を「事業」として買う民泊M&A
民泊を始める方法というと、多くの方は、まず物件を探し、内装工事や家具の購入を行い、予約サイトに掲載して、ゼロから宿泊客を集める方法をイメージするのではないでしょうか。
しかし、民泊はゼロから開業するだけではありません。
すでに営業し、宿泊予約や売上が発生している民泊事業を、M&Aによって取得する方法があります。
収益化済み民泊M&Aでは、案件ごとの条件によって異なりますが、民泊事業の営業権、家具・家電、運営ノウハウ、清掃体制、各種契約などを引き継げる可能性があります。
ゼロから開業する場合との大きな違いは、過去の売上や経費などを確認してから投資判断できることです。
ただし、収益化済みの事業だからといって、買収後も同じ売上や利益が続くとは限りません。
重要なのは、現在の利益を生み出している条件まで引き継げるかどうかです。
今回の名古屋市内案件の概要
今回分析するのは、名古屋市内エリアで運営されている収益化済み民泊M&A案件です。
主な条件は、次のとおりです。
譲渡価格：830万円
M&A仲介手数料：38.5万円
投資合計：868.5万円
年間予定売上：550万円
年間予定利益：354万円
営業利益率：64％
投資回収期間：約2.5年
収益性評価：A
投資適正評価：C
総合評価：B
投資合計868.5万円に対して、資料上の年間予定利益は354万円です。
単純計算では、
868.5万円÷354万円＝約2.45年
となり、現在の年間予定利益が継続した場合、約2.5年で投資額相当を回収する想定になります。
営業利益率は64％であり、数字上は非常に収益性の高い事業です。
名古屋市内の民泊案件として評価できるポイント
今回の案件は、年間予定売上550万円に対して、年間経費が約196万円、年間予定利益が354万円とされています。
月平均に換算すると、概算で次のようになります。
月平均売上：約45.8万円
月平均経費：約16.3万円
月平均予定利益：約29.5万円
民泊事業は、売上額だけでなく、家賃、清掃費、予約サイト手数料、光熱費、運営代行費などを差し引いた後に、どの程度の利益が残るかが重要です。
今回の案件では、資料上、売上の6割以上が利益として残る計算になっています。
東京や大阪の中心部では、家賃などの固定費が高くなりやすいため、高い売上があっても十分な利益を確保できない案件があります。
一方、名古屋市内では、ビジネス、イベント、観光などの宿泊需要を狙いながら、案件によっては東京や大阪の中心部よりも固定費を抑えられる可能性があります。
ただし、エリアが良ければ必ず利益が出るわけではありません。
同じ名古屋市内でも、立地、最寄り駅、宿泊人数、部屋の広さ、レビュー、競合施設、家賃などによって収益性は大きく変わります。
地域のイメージではなく、個別案件の数字と運営条件を確認する必要があります。
なぜ収益性Aでも総合評価はBなのか
今回の案件で最も重要なのが、収益性は「A」でありながら、投資適正は「C」、総合評価は「B」となっている点です。
年間予定利益354万円、営業利益率64％、投資回収約2.5年という数字だけを見れば、非常に魅力的です。
しかし、事業M&Aでは、現在の利益がどのような運営体制によって生まれているかを確認しなければなりません。
今回の資料では、現在の低い運営コストについて、現オーナー自身がゲストへのメッセージ対応や清掃手配などを担当している可能性が指摘されています。
つまり、現在の年間予定利益354万円には、現オーナーの労働が十分にコストとして計上されていない可能性があります。
買手が会社員であり、本業を続けながら運営するために業務を完全外注した場合、次のような費用が増えることが考えられます。
運営代行手数料
ゲスト対応費
清掃手配の管理費
緊急時の現地対応費
宿泊料金の調整費
消耗品の補充管理費
予約サイトの管理費
これらの外注費を加えた後にも、必要な利益が残るかを確認する必要があります。
また、資料には「契約更新関連費用あり」と記載されています。
更新料、名義変更料、保証会社費用などの具体的な金額が分からなければ、実際の取得費用や将来の固定費を正確に判断できません。
総合評価Bは、収益性が低いという意味ではありません。
外注後の収支と契約条件をDDで確定できれば、検討価値がある案件という評価です。
民泊M&Aでは「利益の再現性」を買う
民泊M&Aの買手が確認すべきなのは、現在の年間利益だけではありません。
買収後も、現在と同じように売上と利益を再現できるかを確認する必要があります。
収益の再現性を判断するためには、少なくとも次の項目を確認します。
過去の予約実績
年間の合計売上だけではなく、月ごとの売上、稼働率、宿泊単価を確認します。
繁忙期と閑散期の差や、特定のイベントによる一時的な売上増加がないかも重要です。
予約サイトの入金明細
売手が作成した収支表だけではなく、予約サイトの売上明細や銀行口座への入金記録と照合します。
現オーナーの業務内容
メッセージ対応、清掃手配、料金調整、備品管理、緊急対応など、現オーナーが担当している業務を明確にします。
完全外注した場合の見積もり
運営代行会社などから見積もりを取得し、会社員が本業を続けながら運営した場合の収支を作り直します。
賃貸借契約と転貸承諾
賃貸型の民泊では、貸主が民泊利用と転貸を承諾しているか、事業譲渡後も契約を継続できるかを確認します。
許認可
旅館業、住宅宿泊事業、特区民泊など、どの制度に基づいて運営されているかを確認します。
事業譲渡後に、新たな申請や変更手続きが必要になる場合もあります。
清掃・現地対応体制
現在の清掃スタッフや現地対応者を継続できるか、費用や対応条件が変わらないかを確認します。
会社員の副業として運営できるのか
収益化済み民泊M&Aは、既存の運営体制を引き継げれば、会社員でも比較的少ない負担で民泊事業へ参入できる可能性があります。
ゼロから民泊を開業する場合には、物件探し、内装、消防設備、家具・家電、写真撮影、予約サイトへの掲載など、多くの準備が必要です。
収益化済み民泊であれば、すでに必要な設備が整っている場合があり、開業準備の一部を省略できる可能性があります。
また、過去の売上や運営実績を確認できるため、ゼロから始める場合よりも事業計画を立てやすくなります。
ただし、民泊は完全な不労所得ではありません。
ゲスト対応や清掃を外注したとしても、オーナーとして次の項目を管理する必要があります。
売上
稼働率
宿泊単価
運営費
予約サイトの評価
設備の状態
運営代行会社の対応状況
実際の作業を外注することと、経営管理を行わなくてよいことは別です。
会社員が民泊M&Aに取り組む場合は、自分が担当する業務と、外注する業務を買収前に決めておく必要があります。
投資合計868.5万円をすべて自己資金で用意する必要はあるのか
民泊M&Aを検討する際、投資額の全額を自己資金で用意するとは限りません。
申込者の属性、自己資金、信用情報、事業計画、案件の収益性などによっては、日本政策金融公庫などの融資を組み合わせられる可能性があります。
「田中の民泊投資」では、日本政策金融公庫との連携を活かし、次のような資金調達を元銀行マンがサポートしています。
会社員の副業としての民泊開業
収益化済み民泊M&A
既存民泊運営者の事業拡大
2棟目・3棟目の民泊取得
民泊事業の法人化
ただし、連携やサポートがあっても、融資が必ず実行されるわけではありません。
融資審査では、自己資金、信用情報、収入、既存借入、事業経験、返済能力、案件の収益性、運営体制などが確認されます。
また、融資を利用する場合には、現在の年間予定利益354万円から返済額を差し引いた後に、いくら現金が残るかを確認しなければなりません。
さらに、本案件では運営外注後に利益が減少する可能性があるため、売手の提示する利益ではなく、買収後の運営体制に基づく利益を返済原資として計算する必要があります。
融資は「借りられるか」だけではなく、「返しながら利益を残せるか」まで考えることが重要です。
少ない自己資金でレバレッジをかける際の注意点
融資を利用できれば、投資額の全額を自己資金で用意せずに、民泊事業を取得できる可能性があります。
これが融資によるレバレッジ効果です。
ただし、自己資金が少ないほど安全という意味ではありません。
借入額が増えると、毎月の返済負担も増えます。
民泊の売上は、稼働率、宿泊単価、季節、競合施設、予約サイトなどの影響を受けます。
そのため、融資を利用する場合でも、次の資金を手元に残しておく必要があります。
家賃や固定費に備える運転資金
融資返済のための予備資金
家電や設備の修理費
売上が下がった場合の補填資金
契約更新費用
次の民泊投資に向けた自己資金
少ない自己資金から始めることと、手元資金を使い切ることは同じではありません。
民泊×融資では、買収後の資金繰りまで含めて計画する必要があります。
本案件で確認したいDD項目
本案件を実際に検討する場合、特に次の項目を確認します。
過去12カ月から36カ月の予約実績
予約サイト別の売上明細
銀行口座への実際の入金記録
家賃、光熱費、清掃費などの経費明細
現オーナーが担当している業務
完全外注した場合の運営代行費
賃貸借契約の残存期間と更新条件
転貸承諾と事業譲渡後の扱い
許認可上の変更手続き
契約更新料、名義変更料、保証会社費用
家具・家電・設備の状態
清掃スタッフと現地対応者の継続可否
高収益の案件ほど、買手が早く決断したくなる傾向があります。
しかし、優良案件を安全に取得するためにこそ、冷静なDDが必要です。
田中による総合評価
今回の名古屋市内にある収益化済み民泊M&A案件について、総合評価は「B」です。
投資合計868.5万円、年間予定利益354万円、営業利益率64％、投資回収約2.5年という数値上の収益力は、非常に高く評価できます。
一方で、現在の低い運営コストが現オーナーの労働に依存している場合、会社員が運営を完全外注すると利益が減少する可能性があります。
本案件を検討する場合は、少なくとも次の条件を明確にする必要があります。
現在の運営体制を引き継げるか
完全外注後にいくら利益が残るか
融資返済後にいくら手元へ残るか
契約更新費用はいくらか
賃貸借契約と転貸承諾を承継できるか
許認可上の手続きに問題がないか
清掃と現地対応を継続できるか
これらの条件をDDによって確認できれば、会社員の副業や、投資ポートフォリオにキャッシュフローを加える事業資産として、検討価値のある案件です。
民泊M&Aで買うべきなのは、表面上の高い利益率ではありません。
買収後も再現できる収益構造です。
元銀行マン・田中琢郎からのコメント
民泊M&Aでは、現在の売上や利益だけで投資判断をしてはいけません。
大切なのは、その利益を生み出している運営体制を、買収後も再現できるかどうかです。
今回の案件は、年間予定利益354万円、営業利益率64％、投資回収約2.5年という高い収益性が示されています。
しかし、現オーナーの労働が現在の低コスト運営を支えている場合、会社員が完全外注で運営すると収支は変わります。
誰がどの業務を担当しているのか、運営を外注した後の費用はいくらか、融資を利用した場合に返済後の利益はいくら残るのか。
これらを買収前に確認する必要があります。
収益化済み民泊M&Aの魅力は、実際の売上や経費を確認したうえで投資判断できることです。
私たちは、案件の収益分析、DD、事業計画、資金調達、契約、買収後の運営まで伴走しています。
「この案件を買えるか」だけではなく、「買収後も利益を残せるか」「2棟目、3棟目へつなげられるか」まで、一緒に設計します。
まとめ
今回の名古屋市内案件は、譲渡価格830万円、M&A仲介手数料を含む投資合計868.5万円です。
資料上の年間予定売上は550万円、年間予定利益は354万円、営業利益率は64％、投資回収期間は約2.5年とされています。
収益性は非常に魅力的です。
一方で、現在の利益が現オーナーの自主管理に支えられている場合、買収後に運営を完全外注すると利益が圧縮される可能性があります。
そのため、総合評価は「B」です。
民泊M&Aで重要なのは、現在の利益ではなく、買収後の収益再現性です。
過去の売上実績、経費、運営体制、契約、許認可、清掃体制などをDDで確認し、外注後・融資返済後にも必要な利益が残るかを判断する必要があります。
条件が合えば、日本政策金融公庫などの融資を組み合わせ、自己資金だけに頼らず民泊事業を取得できる可能性もあります。
ただし、融資には審査があり、将来の売上や利益も保証されるものではありません。
収益化済み民泊を買収する際は、収益性、運営の再現性、資金調達、買収後の資金繰りまで一体で検討することが重要です。
収益化済み民泊M&Aを学びたい方へ
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案件の選び方、収益分析、DD、融資、契約、買収後の運営まで、元銀行マンの田中が伴走します。
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田中の民泊投資｜株式会社ファイナンスアイ代表・田中琢郎
大手金融機関で約10年間勤務した後、上場企業の経営企画、M&A、資金調達、事業再生などに携わる。現在は、元銀行マンとしての金融実務経験とM&A実務を活かし、収益化済み民泊M&Aの案件分析、DD、資金調達、買収、PMIを支援。
中小企業庁M&A支援機関、バトンズ認定パートナー、バトンズ認定DD調査人として、民泊を買いたい投資家と、運営中の民泊を売却したい事業者の双方をサポートしている。
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