大阪市生野区の賃貸マンション1室で運営している宿泊事業です。最寄り駅から徒歩圏内で、主要ターミナル駅へもアクセス良好な立地にて、近年より稼働しています。 物件は築浅の鉄骨造、1LDK（専有30㎡台）。内装は入居時にデザイン性を重視して整えており、リビングと寝室が分かれた構成です。家具・家電・寝具・調理器具・アメニティ類は一式揃っており、追加費用なしでそのまま運用を継続できます。 現在はAirbnbとBooking.comの2チャネルで販売し、PriceLabsによる自動価格調整とサイトコントローラーを導入済みです。清掃・消耗品補充・ゲスト対応は運営代行会社に委託しており、承継後も同じ体制を継続いただけます。直近の実績は月間稼働80%台、宿泊日数の中心は3泊および長期滞在です。 譲渡の対象は、賃貸借契約上の地位と、室内の内装・家具家電一式です。賃貸借契約には貸主の特約として、旅館業法に基づくホテル・旅館・簡易宿所、特区民泊、新法民泊、マンスリーマンション等としての転貸、長期賃貸物件としての転貸のすべてが許可用途として明記されています。あわせて、借主の地位を第三者に承継する場合には貸主が検討・審査を行い手続きに協力する旨、およびその際の手数料を請求しない旨も定められています。 用途地域は第一種住居地域で、建物の管理規約においても旅館業の営業が認められています。消防設備については所轄消防署へのヒアリング段階で、旅館業への転用にあたり大幅な追加工事は不要との感触を得ていますが、正式な判断は申請時にご確認いただく必要があります。 現行の特区民泊認定は個人名義で取得しており、制度上、第三者への承継ができません。大阪市の特区民泊は令和8年5月をもって新規申請の受付を終了しているため、承継後は旅館業許可の取得をご検討いただく形になります。用途地域・管理規約・貸主の承諾という前提条件が揃っている物件は限られるため、大阪市内で新たに宿泊事業を始める際の物件探しにかかる時間と手間を大きく短縮できる点が本件の特徴です。 賃料は月額125,000円（管理費込）、契約期間は2028年2月末までの普通借家契約です。譲渡対価はご相談に応じます。稼働実績、収支の詳細、リスティングURL、賃貸借契約書の該当条項については、ご興味をお持ちいただけた段階で個別に開示いたします。

築浅かつ内装にこだわった物件である点が最大の特徴です。築浅の鉄骨造で、1LDK（専有30㎡台）。リビングダイニングと寝室が建具で仕切られた構成のため、同エリアに多いワンルームや区切りのない間取りと比べ、家族やグループでの滞在時にプライバシーを確保できます。 内装は入居時に数十万円をかけて整えており、無垢調フローリング、寝室のアクセントクロス、ペンダントライト、ダイニングセット、ソファ、ローテーブル、装飾小物まで統一感のある設えとしています。同一エリアの競合リスティングは標準的な設備を揃えた実用重視の部屋が多く、写真での訴求力という点では優位性があります。家具・家電・寝具・調理器具・食器・アメニティは一式揃っており、承継後に追加費用なく運用を継続できます。。 立地は最寄り駅から徒歩圏内。主要ターミナル駅や繁華街をはじめ、大阪の主要観光エリアへのアクセスが良好です。駅周辺には商店街やスーパー、コンビニがあり、長期滞在にも対応できる生活利便性があります。一方で大通りから入った住宅地に位置するため、騒音面での近隣トラブルリスクは比較的低い立地です。 運用面では、AirbnbとBooking.comの2チャネルに加え、サイトコントローラーによる在庫連動、PriceLabsによる自動価格調整を導入済みです。料金プランは通常料金・返金不可・連泊割引の複数を設定しており、需要期の単価引き上げと閑散期の連泊獲得を両立できる構成にしています。これらの設定はそのまま引き継いでいただけます。 滞在傾向としては、3泊前後の短期滞在と、1〜4週間の長期滞在の二極に分かれています。エリア全体でも長期滞在の需要が厚く、清掃回転を抑えた運用と親和性があります。清掃・リネン交換・消耗品補充・ゲスト対応は運営代行会社に委託しており、遠方在住でも運用可能な体制です。自社で清掃体制をお持ちの事業者様であれば、コスト面でさらに改善余地があります。

宿泊ゲストは、AirbnbおよびBooking.comを通じた予約が中心で、特定の顧客との継続的な取引関係はありません。承継にあたって引き継ぐべき顧客契約や、喪失リスクのある取引先は存在しません。 ゲストの属性は、販売チャネルによって明確に分かれています。Airbnb経由は海外からの旅行者が大半を占め、韓国・台湾・中国・香港といった東アジア圏からの家族連れやグループ、および欧米圏からの個人旅行者が中心です。一方、Booking.com経由は国内利用者の比率が高くなっています。インバウンド需要と国内需要の双方を取り込める構成のため、為替動向や訪日客数の変動に対して一定の分散が効いている点は本物件の特徴です。 滞在期間は3泊前後の短期と、1〜4週間の長期に二極化しています。長期滞在は連泊割引を設定しているプランからの予約が中心で、清掃回転を抑えられるため運用効率の面で寄与しています。エリア全体でも8〜14泊の滞在が需要の中心となっており、長期滞在需要の厚さは今後も継続すると見込まれます。 予約リードタイムは1〜4か月前が中心で、直前予約も一定数あります。季節性としては9月から11月にかけてが繁忙期、6月から8月にかけてが閑散期という傾向です。 取引先としては、運営代行会社と業務委託契約を締結しています。清掃、リネン交換、消耗品補充、ゲスト対応、緊急時の現地対応を委託しており、料金体系は代行手数料が売上連動、清掃費が1回あたりの従量制です。承継後も同社との契約を継続いただくことが可能で、遠方にお住まいの方でも運用に支障はありません。自社で清掃・運営体制をお持ちの場合は、委託を終了して内製化いただくことも可能です。 販売チャネルはAirbnbとBooking.comの2社です。いずれも承継先で新規にアカウントを開設いただく形となり、既存アカウントおよびレビューの引き継ぎはできません。この点は本件の制約事項となります。 貸主とは普通借家契約を締結しており、契約上、借主の地位を第三者に承継する際には貸主が検討・審査を行い手続きに協力する旨、およびその際の手数料を請求しない旨が定められています。これまで賃料の滞納はなく、近隣からの苦情等も発生していません。

個人事業として運営しており、従業員は在籍していません。事業主本人は関東在住で、大阪の物件を遠隔で管理しています。 日常業務のうち現地対応を要するものは、すべて運営代行会社に委託しています。委託範囲は、清掃、リネン交換、消耗品の補充、ゲストからの問い合わせ対応、チェックイン案内、鍵の管理、緊急時の現地駆けつけ、近隣からの問い合わせ窓口です。実質的に現地での作業を必要とする業務は発生しない体制となっています。 事業主が行っているのは、宿泊料金の設定方針の決定、販売チャネルの管理、代行会社からの報告確認、収支管理といった管理業務です。料金設定については自動価格調整ツールを導入しているため、日次の価格操作は不要です。実働時間としては月に数時間程度で、本業と並行して運営できる水準です。 承継にあたって引き継ぐべき雇用契約や、従業員の処遇に関する調整は一切発生しません。代行会社との業務委託契約についても、承継先が契約を引き継ぐか、新たに別の事業者へ委託するか、あるいは自社体制で運営するかを自由に選択いただけます。 組織を持たない構成であるため、承継の実務は賃貸借契約上の地位の移転と、室内設備の引き渡しに限られます。人的な引き継ぎを要しない点は、本件の特徴のひとつです。 運営ノウハウについては、料金設定の考え方、チャネルごとの客層の違い、繁忙期・閑散期の傾向、代行会社とのやり取りの実務など、これまでの運営を通じて蓄積した内容を引き継ぎ時に共有いたします。ご希望があれば、一定期間の引き継ぎ支援にも対応可能です。

第一に、大阪市内で宿泊事業を始めるための前提条件が揃っている点です。宿泊事業を行うには、用途地域、建物の管理規約、貸主の承諾という三つの条件をすべて満たす物件を見つける必要がありますが、この条件に適合する物件は限られており、探索には相応の時間がかかります。本物件は第一種住居地域に所在し、管理規約上も旅館業の営業が認められており、賃貸借契約には貸主の特約として旅館業・特区民泊・新法民泊・マンスリー・長期転貸のすべてが許可用途として明記されています。物件探しの工程を省略できる点が最大の価値です。 第二に、内装と設備の準備が完了している点です。築浅物件に数十万円をかけて内装を整えており、家具・家電・寝具・調理器具・食器・アメニティまで一式が揃っています。承継後に追加費用なく即日運用を開始でき、初期費用の大部分を圧縮できます。 第三に、大阪市の制度環境です。特区民泊の新規申請受付は令和8年5月をもって終了しており、現在は旅館業許可が新規参入の主な経路となっています。既存の適合物件の希少性は今後高まる方向にあり、条件の揃った物件を確保できる機会は限られると見込まれます。 第四に、運用基盤が構築済みである点です。販売チャネル、サイトコントローラー、自動価格調整ツール、料金プラン構成、運営代行体制まで一通り整備されており、承継後の立ち上げ期間を短縮できます。またチャネルによって客層が分かれているため、インバウンドと国内需要の双方を取り込める構成となっています。 第五に、承継の実務負担が小さい点です。従業員がおらず、引き継ぐべき雇用契約も顧客契約もありません。承継は賃貸借契約上の地位の移転と設備の引き渡しに限られ、賃貸借契約には貸主が承継手続きに協力し、その際の手数料を請求しない旨が明記されています。 なお、すでに清掃・運営体制をお持ちの事業者様であれば、現在外部委託している清掃および消耗品補充を内製化することで、収益構造をさらに改善する余地があります。