M＆Aで買収した不動産を活用し新規ビジネス展開。「一歩を踏み出すことで将来の選択肢が増えた」

これまで複数の不動産投資経験があり、ステップアップするため2019年春に新たに都内の不動産を買収された山崎様。今年9月、その不動産を活用し目標としていた新規事業を始められました。今後は多店舗展開を目指しているそうですが、加えて、コロナ禍で困窮している会社や事業に出資しビジネス拡大のお手伝いをしたいとも。今回初めてのM&Aを行ったことで、将来の選択肢を増やすことができたと語ります。

ステップアップのためM&Aを行い不動産と法人を取得

今回どのような経緯で不動産の買収に至ったのですか？

会社員として働きながら、個人事業主として不動産賃貸業（いわゆる不動産投資）を5年ほど行ってきましたが、他分野へ新規事業展開しキャリアアップしたいと考えBatonzに登録しました。

興味のある案件にマッチングを申し込み何件か問い合わせしましたが、個人はNG等の理由で買収に至らず、継続して探している中で今回の案件を見つけました。

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実は、バトンズで案件を探しているときは不動産M&Aは正直まったく考えていませんでしたが、今回の案件の概要欄を見て「お買い得物件かもしれない」と思ったのと、節税等の観点で元々法人設立すべきタイミングではあったので、副次効果として不動産と同時に法人も取得できるかもしれないと思ってオファーさせていただきました。

ネットで不動産のM&Aを行う際のポイントはありますか？不動産サイトでの売買と比べて異なる点は？

そうですね。不動産のM＆Aは不動産売買よりも難易度が高いと思います。注意点は、チェックすべきポイントが物件のみを購入する場合よりも多いことでしょうか。

不動産売買の場合、物件に関する情報をチェック（土地・建物謄本、レントロール、建築確認済証など）するのみです。しかし、不動産のM&Aを行う場合は、加えて企業情報のデューデリも必要です。また瑕疵担保責任が無いなどの違いもあるため物件のチェックも少し厳しく行う必要があります。不動産投資の初心者にはあまりお薦めできないですね。

M&Aアドバイザーがしっかりサポートし交渉を取りまとめたおかげで無事に成約

今回のM＆Aで交渉の論点になった部分を教えていただけますか？

現行の融資引継ぎは可能かどうかが大きな交渉の論点でした。今回のような不動産管理会社は、大抵融資に保証人として会社代表者が付いていますので、融資を引き継ぐ場合は保証人を変更し審査が必要です。

要するに、保証人変更が可能なだけの個人属性であるか、或いは、融資を一括返済するための資金を持っているか、このいずれかの要件を満たさなければなりませんでした。

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M＆Aアドバイザーの今村さんからも、資金力がないとこの不動産管理会社は買収できませんが大丈夫ですかと事前に確認をされましたが、私は後者のほうの要件を満たしていたのでM＆Aを進めることができました。

今回仲介を依頼したM&Aアドバイザー今村さんの対応はいかがでしたか？

M&Aの知識があまり無い状態で交渉を始めましたが、今村さんには手続き面から金額交渉のアドバイスまで、分かりやすくサポートしていただき助かりました。

他のM&Aサイトを利用してみたこともあるのですが、アドバイザーがいないケースもあり、サイト上でメッセージのやりとりをするだけなので、資料の開示を求めてもレスポンスがこなかったり、先方の都合がいい情報しかやり取りを介して得られなかったり、質問に対しての回答になっていないケースがほとんどでした。先方も専門家ではないため、きちんと答えられないのだと思います。

買い手側からの問い合わせにまともに回答してもらえなかったり、途中で音信不通になったりするケースがあるので、やはりアドバイザー（仲介者）がいないとダメだなと実感しましたね。今後もM&Aを行うときは是非、今村さんにお願いしたいなと思っています。

買収されて以降、運営面で変わったことはありましたか？

これまで個人事業主として不動産賃貸業（いわゆる不動産投資）を約5年行ってきましたが、法人（合同会社）の運営は今回が初めてです。物件の管理・運営に関して違いはありませんが、決算書の作成が個人事業だった頃と比べ難易度が高いので、こちらは税理士さんにお願いすることにしました。

買うべき不動産の見極め方法について、山崎様の視点を教えていただけますか。

そういった視点は人それぞれなので難しいですね・・・。世の中には無数にその手の本があり、それぞれ違うことが書かれているので本当に人によって考え方は異なると思います。最近は古い物件の再生が流行だったりもしますよね。

東京と横浜に不動産を持っているのですが、私が不動産をみる際のポイントとしては、新築、或いは中古の利回りが高い物件のみという絞り方をせず、収支が成り立ち市場の平均価格より安価であれば“買い”だと思います。

それに加えて今回は、融資金額や返済期間など引き継いだ融資条件が良かったのがメリットであり、M&Aするにあたって決め手となりました。

物件を活用した新たな事業も開始、多店舗展開するため今後も投資予定

新規事業展開のため物件はどのように活用しているのですか？ 

買収した物件の地下１階のフロアが140平米くらいあり広いのですが、これまで使われていなかったのでなんとか活用したいと思い、9月にエステサロンをオープンしました。

開業するにあたっては新たに株式会社を設立したのですが、1店舗だけだと集客数と利益に限りがあるので、今後もM&Aを行い既存店舗を取得する形でエステサロンの多店舗展開を進められないかと考えています。M＆Aであれば店舗も従業員も引き継げますしね。

現在も定期的にバトンズで案件をチェックしていますが、最近は検索するとサロンの募集案件をよく見かけるようになってきていますね。今後はそういった案件をM＆Aできるといいなと思います。

しかしなぜエステサロンを選んだのですか？

新規事業展開するにあたっては特定の業種に絞っておらず、一人では絶対にできないし、やらないと考えていました。そこで投資家と起業家をマッチングするサービスを活用し、開いているフロアを使いませんかと募集を募っていたんです。その募集を見たエステサロンのオーナーさんが応募してくれたのがきっかけです。

 良いビジネスパートナーを見つけられたのですね。最後に、今後の展望について教えていただけますか？

そうですね。その道のベテランの方だったので、この方となら一緒にやっていけると思いました。

結果的に今回の不動産のM＆Aを通して、元々Batonzに登録した目的であった他事業を開始することができました。一歩を踏み出したことで、今後の道筋を立てていく土台作りができ、色々と選択肢が増えて良かったと感じています。

いまが一番厳しい時期だと思うので、うまく準備時間にあてられれば勝算はあるかなと考えています。加えて、今後はコロナで困窮している会社を助けるためにM&Aや出資ができたらいいなとも考えています。

不動産案件のM&Aを通して、念願の多角経営を行っていくための土台を得た山崎様。今後益々のご活躍に期待ですね。ありがとうございました。

 アドバイザーの今村さんの紹介ページ